ファイナンシャル・プランナーの資格試験に挑戦

ファイナンシャル・プランナーの資格試験に挑戦

ファイナンシャル・プランナーの国家資格に挑戦した記録です



FP2級の試験で解けなかった問題

去年受けたFP2級の試験で、どうしても解けなかった問題がありました。
完璧を目指した勉強をしてきたつもりだったので、計算問題で解けないというのは、凄く屈辱を感じました。うっかり間違ったのは仕方ないけど、判らなかったというのはショックが大きいです。
実技は49問中39問正解で合格圏の60%をかなり上回っていたので落ち込む必要が無いのですが、かなりがっかりしていたのです。
FPの試験も、これで終わりだし、思い出したくも無いという気分だったのですが、FP1級を受けるかもしれないので、前回できなかった問題を理解しておかなければということで、その時の過去問解説を見てみました。
居住用財産の買換え特例に関する問題ですが、これはFP2級のレベルでは出来なくて当然って感じです。
ちょっと気が楽になりました。



貯金1000万円以下でも老後は暮らせる を読んだ

貯金1000万円以下でも老後は暮らせる 畠中雅子著 を読みました。
ファインシャルプランナーの勉強をかなりしたので、新たに参考になった点は少なかったのですが、それでもいくつか参考になった点はありました。

実際に年間の赤字を30万円以下に抑えれば老後資金が1000万円以下でも暮らせる

厚生年金は70歳まで加入できる。

失業保険は65歳以降に働く意思のある方にも支給できる。失業保険を受け取っている期間は年金は支給停止。

月々の支出は「年金プラス2万円以内」

ケアハウスは要介護認定を受けてからは住み替えは出来ないし、新規入所もできない。

短期に利用する賃貸住宅はUR(都市再生機構)の賃貸住宅がお得。

広告に出ている物件は、値引きされることを前提に高めの金額で売りに出している物件が多いので、1~2割程度の値引きは可能。

親が住宅を持っていて相続財産になる可能性がある場合、相続者が自宅を所有していなければ、評価額が8割引き。

リバースモゲージは相続予定者(子供)の同意が必要。リバースモゲージは融資枠の設定だけしておいて、いざという時のために備えるという方法もあり。

葬儀保険は病気になっても入院さえしていなければ加入できる。保険期間は1~2年で、免責期間が6か月で自動更新で99歳まで保障がえられる。

自宅介護と施設での介護の費用面での分岐点は要介護3






保険の選び方の勉強をしました。

2017年10月14日

ファイナンシャルプランナーにとって保険の選び方というのは重要な事なので本を何冊か買っておいたのですが、最初にわが家にピッタリな保険の選び方 [ 末永 健 ]を読みました。

奨める保険は収入保障保険、定期保険、学資保険、変額終身保険、低解約返戻(へんれい)型終身保険、ガン保険、都道府県県民共済で
契約しない方が良い保険は、一般的な終身保険、定期付終身保険、アカウント型保険、養老保険、定額年金保険、変額年金保険、三大疾病保障、1000日入院保険、女性向け医療保険、子供向け医療保険、各種医療特約ということでした。

詳しい説明もあるし、実際に必要な補償額を算定し保険料を最低に設定する事を判り易く説明されています。保険会社が奨める保険は必要以上に過大な場合がほとんどなので、きちんと自分で計算しましょうということです。

かんぽ保険は魅力的な商品が無いということや、コマーシャルをばんばんやっている保険は、それだけ広告費がかかっていて保険料が割高だと記載されていました。もっともな事です。とは言え、経営状態が悪い保険会社は危ないのでソルベンシー・マージン比率が600%以上の保険会社を選ぶ必要があるということでした。

しかし、ファイナンシャルプランナー関連の本では、生活費の見直しに必ず新聞購読をやめる事が奨められているのには笑えます。
生活費の見直しについては、保険の見直し、住宅の家賃の見直し、電気の契約アンペアの見直し、自動車の見直し、携帯電話の契約プランの見直し、水道料金の節約(トイレの節水タイプのタンク、風呂のシャワーヘッド、食器洗浄機の導入、洗濯機の節水化)があげられていましたが、節約術の定番です。

でも、とても良い本だと思いました。自分の保険の見直しに役立つのはもちろん、ファイナンシャルプランナーとしての相談を受ける事においても勉強になりました。

2017年10月19日

保険完全ガイド2017(普遊舎)を読みました。
実際の保険商品を比較して、各種類ごとの保険商品ランキングを掲載しているので参考になります。また年齢別のお奨め保険というのもあり参考になります。ファイナンシャルプランナー関連の仕事するなら毎年買っても良いかなと思いました。

・大手の保険会社よりネット保険会社のほうが保険料が安い
・複数の保険を扱う乗合代理店は手数料の多い商品を薦める傾向があり中立性に疑問
・保険の利回りは支払った金額の利回りではなく、手数料(半分近くの場合もある)や運営費を引いた金額の利回りなので実際には10分の1の場合もある
・保険は多くても手取りの5%が目安  手取りの6分の1は貯蓄がお奨め
・亡くなった時の保障は収入保障保険(年齢とともに保険金が減っていくので保険料が定期保険より安い)がお薦め
・共済保険は保険料が安くて、若い時には保険金もそれなりなので若い時には有利
・終身保険は保険料が高く、戻ってくるお金も少ない。中途解約は元本割れ
・結婚したら生命保険の受取人が誰になっているか確認
・子供が生まれたら収入保障保険がお奨め
・女性が結婚したらがん保険など医療保険が重要
・がん保険は入院時・手術時よりその後の通院の治療費に対する保障の有無が重要(がんの入院期間は短くなってきている)
・住宅を購入して住宅ローンを利用したら団体信用生命保険に加入するので従来の死亡保険は見直し医療保障を増やすのが賢明
・子供が独立したら高額な死亡保障は削減し終身型の医療保険に切り替え
・定年になったら死亡保障より医療保険
・個人賠償責任保険は自動車保険や火災保険の特約であるが、安くて大きな保証でお奨め
・地震保険は国の補助があるのでお得 家財保険が重要(古くても新品の補償)
・自動車保険はネット系が有利
・若い独身男女は医療保険だけで充分 特に女性は医療保険が重要
・自営業者(国民年金だけの人)は死亡保障を手厚く
・40代の夫は三大疾病やがん保険がお勧め

自動車保険のお勧め保険にJA共済について触れられていなかったのはちょっと意外でした。安くてメリット多いんだけど・・・

収入保障保険のお奨め1位は損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の家族のお守りでした。
医療保険はオリックス生命の新CUREがお奨めという事でした。女性用の病気に強いという意味では損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の新・健康のお守りがお奨めだそうです。


2017年12月24日

日経トレンディの最強の保険・ムダな保険を読みました。随分前に購入していたのですが、やっと読めました。
保険について、それなりに勉強してたので、なるほどと理解できる部分が多かったです。
自動車保険の親の保険名義を子供に移転して、親は新たに自動車保険に加入すると、自動車保険料を節約できるというところが一番役に立ちました。
自動車保険のお勧め保険にJA共済について触れられていなかったのはちょっと意外でした。安くてメリット多いんだけど・・・

日経トレンディの最強の保険・ムダな保険には各種の保険ごとの保険商品の一覧比較表があるので、自分に合った保険を探すのに便利です。

医療保険ではオリックス生命の新CUREがお奨め1位でした。
女性向け保険について、ほとんど触れていなかったのも残念でした。女性向けの医療保険では東京海上日動あんしん生命のメディカルKit NEOが、女性病保障特約があって、心疾患の範囲が広く、抗がん剤治療にも対応しているので良さそうです。

保険完全ガイド2017(普遊舎)では女性用の医療保険では損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の家族のお守りがお奨めということでしたが、日経トレンディの最強の保険・ムダな保険の一覧比較表には何も記載されていませんでした。日経トレンディの最強の保険・ムダな保険の一覧比較表は、便利だけど、これだけ見て判断というのは無理なようです。

収入保障保険はチューリッヒの収入保障保険プレミアムがお奨め1位でした。就業不能保険が含まれているという事では、三井住友海上あいおい生命の&Life新総合収入保障Ⅲ型が、心疾患や脳血管障害についての病気の範囲が広くて、入院の免責期間がない(短期間の入院でも補償)などの特徴があり良さそうです。 自営業者には就業不能保険が重要です。

2017年12月25日

別冊宝島のよい保険・悪い保険2017年版を読みました。随分前に購入していたのですが、やっと読めました。
保険の種類について、わかりやすく説明してあって参考になるのですが、各商品についての説明が詳しくなく、比較表とかも無いので、自分で判断して決めるという意味では役に立たないです。
専門家のお奨めランキングだけでは、ちょっとぴんときません。

3冊の雑誌の中では、自動車保険でJA共済について触れられている唯一の本でしたが、JA共済などの共済系はワーストランキングで断トツの1位でした。理由は安かろう悪かろうでお役所以下の対応という事でした。安いのはNo1だけど事故対応が悪いとの指摘です。
判ってないなあと思います。被害者にとってJA共済って本当に優しい自動車保険なんです。確かにすぐに対応するとか、そういう面ではダサイので、加害者側としては物足りないのかもしれませんが、被害者との示談交渉において、被害者に対する保証は断トツに甘いんです。被害者の立場からすると加害者がJA共済に加入していると、やったねという感じです。ちょっと頑張れば事故紛争センターより良い条件を出してくれます。
JA共済は安いのもメリットですが、被害者にとって優しいという意味もあって、自分はJA共済を使っています。
一般の民間損保って、そつがなく加害者にとっては頼りがいがあるのでしょうが、とんでもなく安い金額で示談になったりするのを見ると被害者がかわいそうになります。
基本的には保険会社は被害者は交渉相手でしか無いので、被害者側がちょっと頑張ると、事故紛争センターにでも行ってくださいって感じです。自分たちが考えている安い賠償金で解決できれば儲けものって感じで、思い通りにならない被害者は簡単に突き放します。
被害者は民間損保会社相手に示談に応じると絶対に損します。民間損保会社相手と話をするのは1つの手続きと割り切って、最終的には事故紛争センターに持ち込むというのが正解だと思います。

別冊宝島のよい保険・悪い保険2017年版を参考にすると、自営業者にとって重要な就業不能保険がある収入保障保険だとチューリッヒの収入保険保険プレミアムがお奨めという事ですが、最高血圧が120mmHg以下でないと入れないので敷居が高いです。
医療保険はオリックス生命の新CUREがお奨めという事ですが、女性病に関する保証はないし、心臓関係は急性心筋梗塞だけが対象だしそれほど良いと思えません。まあ、日経トレンディの最強の保険・ムダな保険でも医療保険のランキング1位はオリックス生命の新CUREでしたけど・・・

3冊の保険特集の雑誌を読みましたが、どれも決定版というほどではなくて、1冊だけ読んでOKというような本では無かったです。結局、自分で詳しく調べないと自分に合った保険を探す事はできないようです。

ちなみに収入保障保険は3誌の中ではチューリッヒの収入保険保険プレミアムと損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の家族のお守が、医療保険ではオリックス生命の新CUREと損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の新・健康のお守りがお奨めという事でした。3誌ともランキング結果は似ていました。そういう意味では参考になるのかもしれません。

現在、低金利なので貯蓄型の保険の契約は不利だというのは、共通した意見のようです。

娘に結婚を機に保険に入ろうかなと相談を受けたので、損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の「新・健康のお守り」が良いかなと思って知人にパンフレットを送ってくれるよう頼みました。

2017年12月28日

4社のパンフレットを届けていただいたので、較べてみました。

入院保障は1日1万円で最高60日まで、手術給付金1回10万円、先端医療給付金あり、ガンの時の通院保障があるというのが条件です。

ちなみに、27歳女性で、
損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の「新健康のお守り」  月額4032円
第一生命グループのネオファースト生命の「ネオdeいりょう」  月額3654円
チューリッヒ生命の「プレミアムDX」  月額2682円
オリックス生命の「新CURE」  月額3737円
でした。

損保ジャパン日本興亜ひまわり生命の「新健康のお守り」とオリックス生命の「新CURE」のガン通院特約はガン一時金特約とセットでないと加入できないようです。

この条件だと、チューリッヒ生命の「プレミアムDX」が一番安いです。但し通院給付金はガン専用でなく120日間に限られていて30回が限度なので物足りなさを感じます。

医療保険で最安値のチューリッヒ生命の「プレミアムDX」でも50年加入すると160万円を超えます。いつやめる事もできますが、改めて契約する時にはその年齢の保険料になるので高額になります。
ちなみに70歳で同じプランだと月額11262円になります。
でも1回手術して60日入院しても70万円しか給付されないので、80歳まで加入するとして、手術して60日入院だと2.3回、手術して30日だと4回で、やっと払い込んだ保険料が返ってくるという計算になるので割に合わないですね。
医療保険は介護医療保険控除として1年の最高控除額は4万円です。

保険料は契約した金額が定額で払い続ける事になるので若い時に契約した方が、毎月払込む保険料は安くなります。60歳で払い込みが終了で終身で補償されるプランは保険料の月額が15%程度高くなります。これは便利かなと思いますが、将来的に医療内容も変わるし、途中でやめるかもしれないので、その時代に合う保険に入りなおした方が良い場合もあり、どちらが良いとは判断できません。
病気になった時には保険料が免除になるプランもありますが、保険料の月額が2割程度高くなります。それくらいのお金は貯金して備えておいた方が賢いと思います。
入院一時金10万円も保険料の月額が3割程度高くなります。これも自分で貯金して備えておいた方が賢明です。
三大疾病入院期間無制限だと保険料の月額が1割程度高くなるけど、実際には最近の医療制度は長期入院をさせてくれないシステムになっているので無駄です。

不必要なオプションを加えて、保険料を高くするより、その分は貯金して、本当に困った時にだけ保障されるプランを選んだほうが有意義ですよね。

2018年1月3日

ふと気づきました。
わが家にピッタリな保険の選び方 [ 末永 健 ]では、医療保険の部門で共済保険がお奨めと書かれていましたが、保険を特集した3誌の雑誌には、共済保険については何も触れられていません。これって片手落ちなんじゃないかなあ。
共済保険は、その他の保険より安いし、保証内容も決して劣っていません。しかも余剰金が戻ってきます。
ちなみに県民共済の入院保障型は基本料が月額2千円で入院時に1日1万円(124日まで)で手術一時金は病気の種類によって2.5・5・10万円、先端医療対応(150万円まで)です。死亡給付10万円もあります。
新がん特約の保険料は月額千円で、入院制限なしで日額5千円プラス、通院保障1年(60回)2500円付き、がん診断時50万円、がん手術5・10・20万プラスです。

民間の保険会社にはガンの通院保障は期間無制限だったりするので必ずしも同条件では無いです。
共済保険の保障対象が終身でないのも、欠点かもしれません。
共済保険は64歳までなら年齢に関係なく保険料が定額なので、年齢が高い人は凄くお得ですが、若い人にとっては、年齢が高い人と較べてお得感は少ないかなあとも思います。

共済保険を無視するなんて雑誌って所詮商業主義で消費者の味方ではないんだなあと感じました。
知人に、送ってもらったパンフレットの医療保険と県民共済の優劣について問い合わせしてみようと思います。

2018年1月5日

知人が希望の条件に沿った見積もりを持ってきてくれて説明を聞きました。

チューリッヒ生命の「プレミアムDX」が一番安いのですが、プランを基本的なものに絞って、他にガン保険に入るプランにするのがどうかという提案をしてきました。 
医療保険は、チューリッヒ生命の「プレミアムDX」で入院保障1日1万円で最高60日まで、手術給付金1回10万円、先端医療給付金ありだと月額2062円。
県民共済と料金は、ほぼ変わらず、先端医療の給付限度は1回に15万円が限度で総額2000万円までなので、県民共済より優れています。
年齢を重ねれば県民共済の方が得だけど、若いうちはチューリッヒ生命の「プレミアムDX」が有利ということでした。確かにそうです。

チューリッヒのガン保険は、放射線治療給付金が月額10万円、抗がん剤・ホルモン剤治療給付金も月額10万円で終身保障、ガン診断50万円、ガン通院1日5千円、ガン時払込免除という内容で月額1550円です。

医療保険とガン保険の両方合わせて月額3612円です。
女性の場合は出産に関するリスクがあるので、医療保険はあったほうが安心なので、医療保険は出産予定が無くなった時に解約すれば良いとの事です。



どっちがお得? 定年後のお金 畠中雅子著 を読んだ

どっちがお得? 定年後のお金 畠中雅子著 を読みました。
最近、ネットでファイナンシャルプランナー関連の記事を読んだり、本を読んだりして知識が増えてきたので、目新しく感じる事は段々減ってきています。

65歳で退職するよりも64歳11カ月で退職して失業給付(基本手当)を貰った方がお得。ただし自己都合ではなく定年退職扱いにしていただけるのが条件です。基本手当は最大150日貰えます。65歳以上で貰える高齢者求職者給付金50日より有利ということです。

他には自分としては何も得るものはなかったです。

本には書いてなかったのですが、60歳で退職で再就職の意思がある場合は、失業給付(基本手当)より65歳までもらえる高齢者雇用継続基本給付金のほうが有利です。

ちなみに失業給付(基本手当)を受け取っている時にハローワークで申し込む公共職業訓練を受けると失業給付(基本手当)の期間が過ぎても延長されます。

高年齢求職者給付金は、何回転職しようが半年以上働けば、その都度支給されます。






定年後に泣かないために今から家計と暮らしを見直すコツってありますか? を読みました

定年後に泣かないために今から家計と暮らしを見直すコツってありますか?  畠中雅子著 を読みました。
ファイナンシャルプランナーに関して勉強してきた現在、書いてある事が、より深く理解できるような気がしました。
ファイナンシャルプランナーって、こういう事なんだなあというのがよくわかります。

FP2級の試験が終わった時には、こなんでファイナンシャルプランナーとして相談にのる事が出来るのだろうかと懐疑的でしたが、いろんな本やFPに関する記事を読んだりしてるうちに、少しづつ具体的に相談に対応できそうな気がしてきました。




FP2級の復習から

とりあえず、運転中にFP2級の講義音源を聞いています。それからFP2級の単語カードをやっています。
FP2級の単語カードは、元々紙の単語カードで使っていたデータをAndroidアプリに移植したものなので、文字数に制約があったのを説明を増やしたり、文章をわかりやすくしたり、来年からの税制改正で変更になる部分を修正したりと改良しました。
忘れていた事を、かなり思い出しました。
我ながら、よくできた単語カードだと自画自賛しています。
単語カードの内容を完璧に思い出したら、1級のテキストを読んで、FP1級用の単語カードを作成しようと思います。
FP1級も合格できそうな気がしてきました。



FP1級の勉強を再開しました

2017年11月27日

福祉住環境コーディネーターの資格試験が終わったので、FP1級の勉強を再開することにしました。

FP1級の受験資格に実務経験1年以上というのがあるので、いつ受験するとかはっきり決めていないので徐々に頑張ろうと思います。

とりあえず、自動車の中ではFP1級の音源を聞いて、FP1級用の単語カードを整備して、「みんなが欲しかった!FPの教科書1級('16-'17年版) 」上下巻を読み始めようと思います。

その後はスピードスタディの学習(DVDとテキストを見ながら、問題を解いて学習)をするというのが当面の作戦です。

ファイナンシャルプランナーの知識というのは、不動産の知識も含まれるのという事も含めて、今までとった資格の中では最重要なんです。
他の資格受験の勉強をすると、以前の資格受験で勉強した事を忘れてしまうので、思い出すのは大変です。

2017年11月28日

FPの講座の音源は2級が2講座、1級がスピードスタディだけで4GBを超えていました。宅建の講座も含めると8GBのプレイヤーでないと全部収納できません。
今日、全曲再生モードで聞き流していたのですが、忘れてしまっている事がたくさんあります。
単語カードも、ほとんど覚えてなくて全くできません。
半年、完全に離れていたので仕方ないです。



スピードスタディの講座を見ました

2017年10月10日

スピードスタディの音源は自動車の中で何回か聞いてみたのですが、今回初めて動画を見ました。

最初は応用編で年金の計算です。

今までバラバラで覚えていて、相互の関係がいまいちすっきりしてなかった点が整理できました。

国民年金は老齢基礎年金だけですが、厚生年金は老齢基礎年金・老齢基礎年金(報酬比例部分)・老齢厚生年金(経過的加算)・老齢厚生年金(加給年金)がある。
経過的加算は20歳未満と60歳超70歳までの厚生年金の保険料を反映させるためのもの。

そのあたりが判ると、いろいろ疑問がわいてきたのでネットで調べてみました。

厚生年金の保険料は収入に応じて金額が決まるが、それは20歳未満と60歳超70歳までも負担率は変わらない。20歳以上60歳以下の40年は、厚生年金の保険料の中に国民年金の保険料も含まれる。なお、保険料の負担は会社と本人が半分ずつの負担で、その他に国の負担(国民年金の基礎年金の国庫負担割合が1/2)が上乗せされる。
厚生年金対象者の扶養妻は年金保険料の負担は必要ない。

60歳以降、国民年金の払い込み期間が40年未満の人について、国民年金だけの人は任意で延長払い込みができるが、厚生年金対象者については、任意でも延長払い込みはできません。
60歳以降も収入に対しての保険料払い込み率は変わらないのに、国民年金の保険料負担は全く含まれません。

老齢基礎年金の報酬比例部分は、本人負担と会社負担だけで賄われていて国庫負担はありません。

2017年10月12日

第2は応用編で「金融資産運用、タックスプランニング」です。

金融資産運用の最初は財務諸表で

損益計算書から営業利益、経常利益、当期純利益、売上高営業利益率、売上高経常利益率、売上高純利益率、総資産経常利益率、使用総資本回転率を求めるというものです。

自己資本の求め方が大切

自己資本比率、財務レバレッジ、仕様総資本事業利益率(ROA)、自己資本利益率、配当性向、サスティナブル成長率、営業キャッシュ・フロー対有利子負債比率、配当利回りも大切。

インタレスト・カバレッジ・レシオ、事業利益、金融費用

金融資産運用の次は投資信託で個別元本と収益分配金  20.313%

タックスプランニングの最初は法人税で略式別表4から
会計上の損益と税務上の損益の違い  損金不算入
法人税、住民税、事業税、前期、中間、未払、利子の源泉徴収税
役員給与の損金不算入
交際費の損金不算入 資本金1億円  50%  800万円  5000円以下
減価償却の償却超過額と減価償却不足額

法人税は1000円未満は切り捨て

2017年10月15日

第3は応用編で「不動産、相続・事業承継」です。

不動産は建ぺい率、容積率、土地の譲渡に係る税金
容積率を求めるにあたり道路幅12m未満の未満を忘れるといけない。特定道路における容積率の緩和も試験範囲内です。延長70m以内に幅員15m以上の道路があると、12mと70mを使った計算式が重要。
土地の譲渡に係る税金は短期(39.63%)と長期(20.315%)の5年と1月1日がポイント。
居住用財産の1月1日10年超では14.21%
居住用財産の買換え特例

事業承継は取引相場の無い株式の評価
類似業種比準方式による
斟酌率は記憶 大会社は100人以上で0.7 中会社は0.6  計算の順序が重要(分数の通分とかしない 各要素別比準割合、比準割合で小数点以下第2位未満を切捨ての記載あり 類似業種比準価額で10銭未満切捨ての記載あり ) 類似株価は亡くなった3か月の各月の平均、前年の平均、2年間の平均の最も低い価格を使う
純資産価額方式による
法人税相当額 総資産の評価額と帳簿額のプラスの差額×37%
類似業種比準方式と純資産価額方式の併用方式  Lの値  中会社の大 0.9  中会社の中 0.75  中会社の小 06
配当還元方式による1株当たりの株価  計算式と10%を覚える



住宅ローンの本を読んでみました

宅建業にとってもファイナンシャルプランナーにとっても、住宅ローンというのは重要な事なので勉強してみる事にしました。

最初に読んだのは住宅ローン 借り方・返し方 得なのはどっち? 平井 美穂 です。
・大手銀行では年収の8倍が借入可能額の目安としてますが、5倍程度にとどめるのが理想
・住宅の購入にはロ-ン返済以外に固定資産税・都市計画税・修繕維持費がかかりマンション購入には管理費・修繕積立金・駐車場代・共益費がかかる。
・一般的に無理のない返済負担率は20~25%までと言われているけど20%以内が理想
・定年退職時のローン残高を確認し退職金で返せるか、返済後の老後の生活は大丈夫かシミュレーションが必要
・退職金が期待できない場合は定年までに完済
・どうせいつか買うなら貯まるのを待つより早めに買って早めに返済を終えるほうが得策
・住宅ローンでは自己資本比率は審査の可否と金利に影響がある。購入時の自己資金は大切。
・有利な金利を得るには自己資金は10%以上、せめて100万円は用意。
・諸費用も住宅ローンで借りると借換えができなくなる事あり
・諸費用を別に借りると金利は高いが、住宅ロ-ンと別にして繰り上げ返済で早めに返すのが無難
・住宅ローン控除は50㎡以上(マンションは内法面積でパンフレットの面積とは違う)
・中古住宅は担保価値が低い(木造10年で担保価値ゼロの場合もあり)
・新築戸建より新築マンションのほうが担保価値は高め
・住宅の諸費用(申込証拠金、契約手付金、収入印紙代、仲介手数料、登録費用、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、融資事務手数料、融資金利選択手数料、融資保証金、融資団体信用生命保険料、火災保険料、地震保険料、登記費用、抵当権設定登記、つなぎ融資諸費用、適合証明書取得費用)
・諸費用は新築マンションは4%程度、中古マンションは7~10%、戸建(建売)4%、戸建(新築)10%
・マンションの修繕積立金は5年ごとに見直され高くなる。5倍になる場合もある。
・木造戸建で30年でかかる維持費は約690万円。
・借地での住宅ローンは借換えが難しい。
・住宅ローン申し込みの際には当初借入時の金利だけでなく店頭金利、最終返済日までの金利優遇も確認。
・現在は金利が安いので固定金利がお得
・金利は固定金利の方が先に上がるので、金利が上がってから固定金利に借り換えるのでは遅い。
・一括返済が可能な人や、10年程度で転売予定の人は変動金利が有利な場合も多い。
・住宅ローンは団体信用生命保険に入っているので、名義人が死亡したら借入金はゼロになる。
・インターネット銀行は借入金利が安いが手続きに時間がかかる。
・変動金利は5年に1回金利が見直される。多くの銀行では直前の返済額(金利ではない)より125%までしか増額できないルール採用。
・金利固定期間終了後の金利優遇も大切。
・フラット35は審査がゆるい
・住宅ローンは各社比較して決めるのが好ましい。まずは不動産屋の提携ローンの金融会社で事前審査を受け、融資してもらえる金融会社を確保し、そのうえで自分で金融機関での条件を比べるのがベスト。
・不動産屋の住宅ローンは融資基準が緩和されているので審査は通りやすいが斡旋手数料が含まれる場合もある。
・一般的な銀行の住宅ローンでは保証会社との保証委託契約が必須。保証委託契約が不要な金融機関は事務手数料が同程度かかる。
・保証委託契約は途中で完済すれば、一部が戻ってくるが事務手数料は戻らない。
・住宅ローンの特定疾病保障特約は癌、脳血管、心疾患が対処だが脳血管、心疾患でもらえる対象はハードルが高いので非現実的
・火災保険は住宅ローンも金融会社で申し込むと団体割引で安くなる場合が多いがパッケージ型なのでカスタマイズはできない。
・夫婦で住宅ローンで借入する場合はペアローンも可能ですが、夫が死亡しても妻の部分のローンは残る。
・夫婦で協力して住宅ローンを借りるが、債務者は夫だけにする「単独借入の収入合算」もある。その場合はローン控除も夫だけ。フラット35は夫婦ともにローン控除可能。
・フラット35では夫婦で団体信用生命保険(夫婦連生団信 通称デュエット)はどちらか一方が死亡・高度障害でも借入金がゼロ。でも保険料は1.56倍。
・親子リレー返済は所有権を親1人にすると贈与税がかかる可能性あり。
・フラット35の親子リレー返済では団体信用生命保険は1人だけが加入で死亡時には借入金ゼロ。80歳完済まで設定可能。
・都市銀行の親子リレー返済では親だけが団体信用生命保険に加入は不可。
・住宅ローンはメインバンクの場合、預貯金残高が多いと有利。住宅ローンがメインバンクだと振込料無料などの特典がある場合もあり。
・クレジットカードの過去の実績(残高不足で引き落としがされず延滞した等)は住宅ローンの審査に影響。
・カードのキャッシングは実際に借りている金額では無く借入限度額が借入額と計算して審査する場合が多い。
・スマートフォンの分割払いも借金として計算される。
・住宅ローンの借換えについて、クレジットカード、税金などの返済日の遅れなどあると審査は通らない。
・パート従業員、個人事業者、アルバイトは住宅ローンの審査が通りにくく、フラット35なら通りやすい。フラット35は前年の年収で審査。フラット35は決算書の提出も不要。
・都市銀行などでは契約社員・派遣社員は3年以上の勤務が審査の基準。
・住宅ローンの返済は返済総額を少しでも減らしたい場合は、元利均等返済を選び、早めに繰り上げ返済がお奨め。
・繰上げ返済で無理をすると、資金繰りに困り、金利の高い借金をしなければいけなくなる事もあるので、貯蓄も余裕をもってしておく必要がある。
・住宅ローンは1%前後だが教育ローンは4%程度で、住宅ローンの金利は低いので無理に繰り上げ返済をしない。住宅ローンは団体信用生命保険で死亡時ゼロになることも考慮。
・繰り上げ返済や借換えは手数料がかかる。繰上げ手数料は金融機関によって違い、無料のネットバンクもある。
・繰り上げ返済は借入れ当初に行った方ほうが効果は大きい。
・借換え(借換えとは、金利の高い時期に借りた住宅ローンを全部返済して、他の金融機関の安い金利の住宅ローンに借り換える事です)が増えているので、他銀行にお客を奪われる事を避けたいと思う金融機関は金利引き下げに応じる場合もある。


次に読んだのは住宅ローンはこうして借りなさい 深田晶恵です。

・頭金はせめて1割は用意する事。
・ローンの返済額が年収の25%以内なら安心と言われるが25%はかなり厳しい。
・住居費にはローン返済の他に管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料がかかる。
・当初は変動金利を使って、金利が上がる前に固定金利に借り換えるのは実際には無理。
・モデルルームでのFPによる無料相談は不動産屋に有利なアドバイス。
・60歳時の残高の計算は必須。退職金で残高を一括返済は老後の生活が破綻。返済計画は65歳までにする。
・転勤時に貸して家賃を返済に充てるのは無理。固定資産税や管理費・修繕積立金などがかかるし、それだけの家賃で借りたい人はいない。ローン控除もきかない。
・消費税10%前に購入はナンセンス。優遇税制もあるし、土地分は非課税なので建物分だけ消費税。
・低金利の現在において、金利割引が大きい10年固定金利がお得。
・金利や期間が違うミックス返済を利用して繰り上げ返済で片方だけを先に完済して全期間固定金利のローンを残すと安心。
・現在の年間家賃+現在の年間貯蓄額-ローン以外の年間住居費(50万円程度)-購入後の年間貯蓄額(少なくとも50万円)=無理のない年間返済額
・貯蓄は少なくとも200万円は残しておく。
・物件価格の10%ほどは諸費用として必要。新築購入なら5~7%、中古物件は10%程度。
・火災保険・住宅ローンは自分で決めて続きするのがお得。
・住宅の諸費用(契約書の収入印紙代、登録費用、マンションの修繕積立金、中古物件だと仲介手数料、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、火災保険料、地震保険料、ローン事務手数料、ローン取扱手数料、ローン保証料、融資団体信用生命保険料、つなぎ融資諸費用)
・キャンセルすると申込金は返金されるけど手付金は戻って来ない。
・結婚後すぐのマイホームはお奨めしない。子供の費用や出産後の妻の収入減が実感できない。
・共働き夫婦のローンはペアローンがお奨め。
・固定金利終了後の金利は2.5%~3%に仮置きして計算。
・当初は65歳完済で組んで60歳時残高の目安は30代で借りて700万円、40代で借りて500万円、50代で借りて300万円以下で計算すると繰り上げ返済で60歳完済が可能。
・60歳で住宅ローンを返済しても貯蓄ゼロはNG。
・親からの住宅資金贈与には税制上の特例を有効に使う。
・同じフラット35でも金融機関によって金利、ローン事務手数料、繰り上げ返済の最低金額が違う。
・10年固定金利は固定期間が終わった場合の金利割引率は金融機関によって違うので確認。
・繰上げ返済の手数料は金融機関によって違うので確認。
・住宅ローンの特定疾病保障特約は癌、脳血管、心疾患が対処だが脳血管、心疾患でもらえる対象はハードルが高いので非現実的
・特定疾病保障が必要と思う場合、ローン返済とは別に月払いにした方が安いし途中で解約の可能。
・住宅ローンは比較して選ぶ。
・「つなぎ融資」が必要な場合には、店舗のある銀行のローンが安心。
・銀行ローンもフラット35も住宅ローンが実行される月の金利が適用ですが、財形住宅融資はローン申込み時点での金利が適用。
・売買契約から引渡しまでの期間が長い場合は、返済額を試算する場合は現在の金利プラス0.2~0.5%で計算。
・金利の低い現在は「元金均等」より「元利均等」返済を活用して「元金均等」初期の返済額を続ける方が短気で返済できる。
・ボーナス返済をアテにした返済計画は破綻のリスクが大きい。
・シングル女性は繰り上げ返済無しで60歳で完済できるプランにし、貸したり売ったりすることも想定し物件を選ぶ。
・個人事業主や中所企業の経営者はメインバンク以外の融資は難しい。
・固定金利型2・3・5・10年と変動金利型で借りてる人で、借換え先の10年固定金利と「0.5%以上の金利差」がある人は借り換えが有利。
・変動金利型で1%で借りている人も将来の金利上昇が予想されるため借り換えが有利。借り換えした場合は期間短縮を選択。
・借り換えには諸費用が数十万円(保証料が高額)。
・繰り上げ返済後の最低限残すべき貯蓄額 30代は300万円+教育費、40代は500万円+教育費、50代は700万円+教育費



住宅ローンは底が深いです。ファイナンシャルプランナーにとっても、宅地建物取引士にとっても必須の知識です。住宅ローンの勉強をすればファイナンシャルプランナーのライフプランの理解力が格段に深まります。
住宅ローンを借りる人は上記の本を読むことをお奨めします。



FP1級は改正事項が頻出

2017年9月24日

FP1級の試験は改正事項が頻出ということで気がついた改正事項をメモしていこうと思います。

2017年10月から育児・医療・年金の仕組みが変わるそうです。

育児休業給付金は従来の最長1年6か月が最長2年に変更になります。
最初の6か月は「休業開始時賃金日額」の67%、それ以後は50%の支給です。
「休業開始時賃金日額」とは、育休開始前(産休を所得した方は休みに入る前)の6ヶ月の給料を180日で割った金額です。1か月に30日分支給されます。一般のボーナスは含みません。

年金が支給されるには、年金の加入期間(受給資格期間)が25年必要だったのが、加入期間(受給資格期間)が10年でも支給されるようになりました。

高齢者(65歳以上)が医療保険の対象の療養病床で長期入院する場合の光熱水道代の負担が増えます。医療の必要度が低い場合は1日320円が370円に値上げし、医療保必要度が高い場合は、無料が1日200円に値上げし、2018年4月には1日370円に統一されるそうです。

2017年9月28日

2017年1月から確定拠出年金制度(iDeCo)の法改正があり、従来の加入資格に加え、専業主婦などの国民年金保険第3号被保険者、企業年金を導入している会社の会社員、公務員等共済加入者も利用できるようになりました。20歳以上60歳未満の国民年金保険加入者なら、ほとんどすべての人が個人型確定拠出年金を利用できるようになります。

専業主婦では、確定拠出年金による所得控除が使えませんが、公務員では、所得控除を利用して老後の資金準備ができるというメリットがあります。

個人型確定拠出年金の掛金は、毎月5,000円から1,000円単位で設定することができ、最大(国民年金第1号被保険者)で68,000円まで掛けることができます。専業主婦(夫が厚生年金 国民年金第3号被保険者)の掛け金の上限は月23,000円です。

2017年10月7日

【フラット35】において、平成29年10月1日申込受付分から団信付きの住宅ローンになりました。

2017年11月9日

2017年1月に65歳以降の雇用保険加入が変更になっていたようです。
従来は同じ職場で継続して働く場合のみ高年齢継続被保険者になれていましたが、現在は同じ職場で継続して働く場合に加えて求職活動をして新たに職に就いた場合も、1週間に20時間以上31日以上の雇用見込みがあれば、高年齢被保険者となることができるようになりました。

65歳以降に失業し、求職活動をする場合は、基本手当の30日分もしくは50日分が高年齢求職者給付金(一時金)として支払われます。