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宅地建物取引士(宅建)資格試験に挑戦

宅地建物取引士の資格試験に挑戦しました



宅地建物取引士証の交付を受けました

2017年10月2日

宅地建物取引士の資格登録の手続きを始めました。宅建の試験に合格してから1年経過すると、講習を受けないと宅地建物取引士の資格登録の手続きができなくなるのです。

とりあえず、写真3枚はあったので、住民票と身分証明書(本籍の市町村が発行)と登記されてないことの証明書(法務局が発行。成年被後見人及び被保佐人ではないことを証明する)を入手しました。いずれも300円で合計900円です。

あとは県の土木部建築住宅課に登録手数料37000円の県証紙を添えて手続きに行くだけです。申請してから登録まで1か月程度かかるそうです。登録の有効期間は永久です。

登録が完了すると、宅地建物取引業協会で宅地建物取引士証の交付を受けないといけません。

2017年10月3日

県の土木部建築住宅課に登録手数料37000円の県証紙を添えて手続きに行きました。
直接の担当者が不在だったので、確認しなければいけない事があれば、連絡するということでした。
特に問題がなければ、1か月くらいで登録できるということでした。

2017年11月7日

県の土木部建築住宅課から登録完了の通知が来ました。
宅地建物取引士証の交付を受ける場合に、宅建の試験に合格してから1年経過すると講習を受けないといけないそうです。
登録の手続きの際に、宅建の試験に合格してから1年以内だと大丈夫だと勘違いしてました。危ない!危ない!
11月30日までに手続きしないと講習を受けないといけなくなります。

2017年11月10日

石川県宅地建物取引業協会に4500円分の県の証紙を持って、宅地建物取引士証の交付申請に行ってきました。
2週間程度で、宅地建物取引士証ができるそうです。

2017年11月28日

石川県宅地建物取引業協会から宅地建物取引士証ができたとの連絡がありました。

2017年11月30日

石川県宅地建物取引業協会へ宅地建物取引士証を取りに行きました。
登録年月日は11月2日で5年後の11月19日まで有効になっていました。
受け取る時にリストに捺印したのですが、昨日は2人、今日も2人になっていました。
この時期に受け取るという事は去年合格した人だと思いますが、宅建の試験に合格してから1年ギリギリに登録しようと考える人は結構いるんですね。



単語カードのデータをAndroidアプリ用に

2017年10月9日

「読み上げ可能な単語帳・単語カード」というAndroidアプリを見つけました。とても良いアプリです。

csv形式でのデータのインポート、エクスポートが可能なのでパソコンでの編集も可能です。
スマートフォン上での編集も可能です。
長文の登録もできるので問題集としても利用できます。
編集でのコピー&ペーストが可能です。データの表示順をランダムにもできます。
単語を3段階のレベルを設定できるので覚えていない単語だけの表示も可能です。
文字の表示サイズの設定も可能です。
スマートフォンの電源を切らなければ、リジューム機能も有効です。
複数の単語カードの登録も可能です。

さっそく、宅建のデータを「読み上げ可能な単語帳・単語カード」用に移植しました。かなり大変な作業でした。

2017年11月23日

単語カードのデータの内容と見栄えに関する最終的な修正をしました。

2017年11月24日

「読み上げ可能な単語帳・単語カード」のインストールおよび使用方法のページを作りました。
メールでデータを受け取っても、そのまま使用できることも確認しました。

宅建の単語カードのデータを1個600円でヤフオクで出品しました。

2017年11月25日

さっそく、宅建のデータが1個売れました。
調子に乗って、宅建のデータだけ1日21円の目立ちオプションを設定して、一挙に数量7個で出品しました。



ガイヤの夜明けで高齢者の住宅問題

2017年9月29日

東京テレビのガイヤの夜明け9月19日の放送で、高齢者の住宅問題が取り上げられたと知って、動画で視聴しました。
高齢者の1人暮らしは、急死した場合に、その不動産が事故物件になるので大家が貸したがらないというのが現状で、65歳以上の賃貸専門の不動産屋の紹介もされていました。
ITを利用して、住民である高齢者が動いているかどうかを把握する事で、孤独死を防ぐというシステムも発売予定だという事でした。

高齢者になって住む場所が見つからないって本当に大変な事です。

2017年11月9日

日本少額短期保険協会の調査では、孤独死の平均年齢は59歳。発見までに平均40日前後かかるので、異臭騒ぎを起こしてしまうケースも珍しくない。同協会は孤独死の後片付けにかかる費用を試算していて、清掃代などに60万円を必要としている。こうした費用は保証人が負担することになっているが、実際は家主が払うのがほとんど。保証人と連絡が取れないことが多いからだそうです。

そういう場合に備えて、賃貸物件のオーナー向けの保険があります。アイアル少額短期保険の「無縁社会のお守り」、e―Net少額短期の「Re―Room」などがそれです。

「瑕疵(かし)物件になった際の家賃の値下げ、空室リスクの家賃保証をするものです。補償内容は各社によって違いますが、原状回復費用100万円や事故後の家賃保証200万円といった具合です。

 借り主の側もまさかへの備えが必要。遺品整理代、葬儀代など100万~200万円ぐらいは用意しておきたいものだ。

「既往症があって保険に入るのが難しい人は、少額短期保険の葬儀費用保険がいいです。フローラル共済『フューネラルサポート絆』、SBIいきいき少額短期『あんしん世代』、メモリード・ライフ『葬儀保険』、NP少額短期『葬祭費用あんしんプラン』、ベル少額短期『千の風』などがあります。病歴があっても79歳ぐらいまで加入できます。中には99歳まで延長可能な商品もあります。

日刊ゲンダイの記事からです。



不動産屋に関する本を読んでみました

2017年6月11日

宅地建物取引士の試験に受かってから、不動産屋の仕事に興味がわいてきて、「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか/牧野知弘著」を読んでみました。

土地って、決して無くなる事や劣化する事が無く、なおかつ収益をもたらすことができる唯一最強な資産という事のようです。
地価は高くなったり安くなったりする事はあるけれど、売ることを前提に考えなければ、決して裏切られることが無い資産だという事です。長期的に見れば最高のリスクヘッジ商品という事です。
確かに、土地を有効利用して貸したりして収益を上げれば、地価は安い方が固定資産税が安くて助かります。

バブルがはじけた時、倒産したりした不動産業者が多かったようですが、それらの業者は過度に儲けようと、借金して不動産を購入して値上げを見込んだり、建物を建ててより多くの利益を得ようとして、銀行の資金回収にあってたちいかなくなったという事のようです。
昔から土地を購入して地主になり、その土地を売ることなく運用収益をあげているところで倒産したところは無いという事です。

不動産の売買仲介は1000件の売買案件を取り扱って、やっと3件くらいの成約があるというのが普通ですが1件あたりの収益が大きいので、1年に4、5件も取れればなんとか生活できたりするそうです。

ひとりで不動産屋をやっている人は、不動産の売買仲介を中心にやっているので、有益な情報を得るため、不動産屋同士や地主とかのコミュニケーションを重要視して、あちこちで雑談し、日々の交流を深めるのが重要な仕事となるようです。

社員を雇っている小さな不動産屋の業務って、町内にあるマンションやアパート、駐車場の管理が主な仕事で、機器の故障などの設備のチェックから給水タンクなどの清掃、住民間のトラブル処理など結構あるそうで大変なようです。一般期には自分で対処するわけではなく、専門業者に対応させる事が多いそうです。
その他には、テナントや借家人からの契約の更新の手続き代行があり、通常の更新料である家賃1か月分の内、半分が収入になるようです。契約の更新は通常2年程度で発生するそうです。
そのような事が業務の中心になるので、小さな不動産屋はかなり地味な仕事だという事です。
たまに不動産の売買仲介に係ることができれば儲けものという感じだそうです。

どちらにせよ、お客が店舗にぶらりと入ってくることは、実際にはあまり無いのが普通だそうです。

不動産屋は、基本的には地域の人脈が重要なので、町内会、ロータリー、ライオンズクラブのお世話が基本中の基本で、花火大会への協賛や、市会議員選挙などのお手伝いとかで大勢の人と知り合いになる活動が重要だということです。

その他には、相続の発生は、土地の売却やマンションやアパートへの有効活用の話がでる可能性が大きいそうです。事業継続問題でも土地が動く出すことが多いそうです。

サラリーマン大家の話も出ていましたが、空調は住宅で6・7年、オフィスでも15年で更新が必要になるそうです。トレや給湯器の水回りの機能は、特に女性には判断基準の重要点なので、入れ替わりにはリニューアルが必要なようです。

2017年6月15日

斎藤孝雄氏の「不動産屋が儲かる本当の理由」「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」を読みました。
「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」のほうが先に出版されたのですが、内容的には「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」のほうが具体的で、不動産屋を始める場合に必要な事はだいたい掲載されています。不動産業界に無関係な人で不動産屋を始めようとする人にとっては必携のバイブルのような本です。


「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」を持っていれば、「不動産屋が儲かる本当の理由」は不要だと思います。
両方の本を読んで参考になったところを列記すれば

宅建業の協会に入ると、契約書・重要事項説明書・媒介契約書の雛形がダウンロードできて、不動産屋の多くが使っている。

家賃管理と建物管理(共用部分の電球交換など)で月額3%から5%の手数料を大家さんから貰える

開業当初は他社の物件に買主を紹介するところから始める
最初は、自社の空き物件がないので、他社に広告・募集の承認貰って営業
不動産屋の前に出ている広告物件の多くは他社物件の不動産である

賃貸住宅情報誌の★マークがついていない物件は他の不動産屋の客付けに応じないので媒介の対象外

建築士・建設業者・測量士・司法書士・税理士との関係も重要

本当に良い物件(すぐに売れる不動産)はレインズに出さない一般媒介契約で販売する場合が多い

不動産の開業は自宅と違う出入口が必要

不動産屋開業時に必要なもの  電話(少人数は転送電話)、コピー・FAX、パソコン、デジタルカメラ、事務所(不動産屋は無店舗営業は認められない)、営業車(チャイルドシート)、印鑑、名刺、地図(住宅地図)

半径2キロが商圏の目安

空き物件の探し方 ベランダに物干し竿がない、カーテンが無い  
電気メーター・水道メーター・ポストにチラシ

複数の不動産屋の看板がある不動産物件は一般媒介である

賃貸はレインズを使う事は少ない

大家の見込み客名簿に情報を記載して大家さんとの対応に利用

不動産の広告費は5000円で1物件、インターネットだと月額数万円で25件(更新可)

問い合わせの入居希望者からは最初はFAX番号を聞いて、その後電話番号を聞くのが良い
FAX後にしばらくしてから物件の案内のアポイントをとるのが良い

不動産屋の仕事は土日・または夜が中心になる

案内の前日には確認、スリッパ5足程度は用意

賃貸物件の費用  前家賃・日割家賃、礼金、敷金、仲介手数料(消費税も)、保険料、鍵交換代

入居審査は慎重に  連帯保証人は必須(同棲、婚約、ルームシェアは全員から)

不動産賃貸契約に必要な書類
契約書3通、清算書、重要事項説明書、家財保険契約書、連帯保証人の印鑑証明、住民票 
鍵は書類が全部そろってから 慎重に

賃貸物件の2年後の更新手数料は5000円程度 準備は3から4か月前から

賃貸物件の更新の必要書類
更新契約書3通、清算書、家財保険契約書、連帯保証人の印鑑証明

解約の連絡後1か月は家賃が発生するとの契約書が一般的

タバコの畳の焼け焦げ、借主が結露を放置したため拡大したシミ・カビ、ペットによる柱やクロスの傷は借主負担
家具によるカーペットのへこみ、畳やクロスの変色、網戸の張替え、壁紙の画鋲跡、エアコン設置の壁の穴、冷蔵庫の裏の黒ずみ、は大家負担


入居率の高い物件
バス・トイレは別、ウォシュレット・浴室乾燥機、2口ガスコンロ、防犯対策(オートロック、防犯カメラ)、防音対策、
収納は大きめ、エアコンや照明付き、バス・トイレに窓、給湯器は大きめ

不動産の売買はチラシが有効  但し1から2万枚配って1件の反響があるかどうか

広告したい物件は元付の不動産屋に承諾をとらないといけない。
物件を見に行くにも不動産屋の承諾が必要

売主を探すのには査定無料が有効。

査定はレインズの成約情報を参考。実際に物件を見た方が正確な査定が出来るとと伝えてアポイント
財団法人不動産流通近代化センターが不動産の物件の査定マニュアル


権利関係の確認
登記事項証明書(仮登記があるのは論外)、権利証、固定資産税の納税通知書、マンションは敷地権

内部調査は家具などがあるため撮影は慎重に
前面道路の幅、水道・下水道、ガス種類、電気容量、排水、私道の有無、セットバックの有無

役所での物件調査の方法
都市計画課  都市計画区域内外、用途地域、建ぺい率、容積率、道路計画、地域地区の有無、土地区画整理法、国土利用計画法の制限など
建築指導課  道路の種類、道路幅員による容積率制限、壁面後退距離、壁面線の指定、斜線制限、日影規制、地方公共団体の制限、道路位置指定、接道義務、私道に関する制限、その他制限
道路課    前面道路が公道か私道か、道路越境についての確認
水道課・下水道課  上水道・汚水・雑排水・雨水の処理状況と設備状況
 
諸費用の目安
仲介手数料・建物代金消費税・固定資産税・登記費用・不動産取得税・ローン手数料・火災保険料  全体で売買価格の10%が目安

などです。

2017年6月17日

「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ 畑中学」を読みました。
「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ 畑中学」「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」で大まかに説明してあった調査方法や取引の流れ、融資など具体的に詳しく説明されているので、不動産業界に無関係な人で不動産屋を始めようとする人にとっては、痛いところに手が届くような本です。
「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」と並んで必携の本だと思います。

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2017年8月12日

斎藤智明氏の「不動産屋が儲かる本当の理由としくみ」を読みました。2017年7月に出版された新しい本です。
以前、斎藤孝雄氏の「不動産屋が儲かる本当の理由」という本を読みましたが、斎藤智明氏と斎藤孝雄氏は同一人物なので、その改正版という感じです。
実務的な内容はありますせんが、不動産屋としての心得などソフト的な面で参考になり役立つ本です。

資金計画について、30代サラリーマンの平均年収が400万円とすれば、年間返済額がその20%から25%である80万円から100万円になります。それを月額で計算すると6万6千円4から8万3千円の支払いが可能ということのようです。

2017年9月28日

浦山竜之介氏の「1人で始める小さな不動産屋」を読みました。
「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」、「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ 畑中学」と同様、これから不動産屋を始めるための説明書のような本ですが、両書に書かれていない分野で開業に必要な事が書かれているので、両書と共に読んでおくのが良いと思います。
個人的には同一フロアーに他の法人と同居している事務所で開業する場合の制限とか、保険の扱い、助成金や融資、宅建協会入会の費用、会社設立の費用、立地の選び方などが参考になりました。

2018年3月31日

今年に入って不動産投資に関する本を読み漁っています。

空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資法 サーファー薬剤師
二十代、派遣社員、マイホーム4件 買いました 山崎純二
まずは100万円で一等地の空き家を買いなさい 加藤ひろゆき
借金ナシではじめる激安アパート経営 加藤ひろゆき
ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 加藤ひろゆき
学生でもできた!逆転不動産投資術 石渡浩
満室経営バイブル 今田信宏
アパート一棟買いなさい! 石原博光
不況に強い「不動産経営」50の戦略 石原博光
絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル 「大家さん学びの会」
新アパート投資の王道 白石貢
あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方 山田里志
山田式元祖勝ち組大家術 山田里志
カリスマ大家・鈴木ゆり子が実践するボロ物件をお宝に変える不動産投資術
ワルが教える不動産投資マニュアル 風間俊二
あと1割は安くなる!マイホーム値引き交渉術 松村保誠
あなたの空き家問題 上田真一
ゼロからの不動産投資 赤井誠
空き家を買って不動産投資で儲ける 三木章裕
不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる! 中村一晴
そして私は「金持ちサラリーマン」になった  吉川英一
億万長者より手取り1000万円が一番幸せ 吉川英一
人生マル得不動産経営のススメ 内海芳美・加藤千春・石井由花
サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣 藤山勇司
一生お金に困らない家の買い方 浦田健
日本一不動産を買う男 続 須田忠雄
不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ 広瀬智也
300万円を2年で3億円にしたサラリーマンのドキドキ不動産投資録 御井屋蒼大
年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法 斎藤靖之
田舎大家流不動産投資術 多喜裕介
常識破りの「空き家不動産」投資術 村上祐章
実録!不動産投資 素人は今は手を出すな!! 桜木道順
はじめての不動産投資1年生 岡本公男
不動産商売で宅建資格を120%活かす方法 本鳥有良
これで解決!困った老朽貸家・借地問題 坪多晶子・江口正夫
家賃を2割下げる方法  日向咲嗣
空き家管理ビジネスがわかる本 中山聡
選ばれる不動産屋さん選ばれない不動産屋さん
問題物件なのに次々満室に変える、やりくり大家さん 牧和博
不動産は、中古一戸建てが絶対にお得です 高橋隆明

なかなか興味深い業界だと思いました。

久しぶりに不動産業に関する本を読みました。
「不動産商売で宅建資格を120%活かす方法 本鳥有良」です。

目新しい事は書いてなかったのですが不動産調査についての記述は、忘れていた事を思い出せて参考になりました。
所有者からの聞き取り
登記簿謄本・公図の確認(法務局)
都市計画法・建築基準法など法令上の制限の調査(市役所)
水道局で水道の配管図面・ガス管(FAXで可)・下水をインターネットで調査
現場確認(メジャーで土地の間口と道路の幅、スコップで境界線の有無の調査)




甲種防火管理新規講習会に行ってきました。

2017年5月15日

不動産業をやるのに役立つというので甲種防火管理新規講習会の申し込みをしてきました。

第1回が5月30日から2日間で第4回は6月7日(水)から2日間なのですが、申し込みは今日から5日間だけでした。

お昼に行ったのですが、申し込みの人が次から次へと訪れていました。

1人当たりの手続きの時間がかなり長くて待ちくたびれました。

2017年6月1日

今日、甲種防火管理新規講習会に行ってきました。受付で5000円を支払いテキストを受け取りました。申し込み順に付けられた番号に従って座る場所が決められていました。
定員は100人でしたが、今回は60人でした。前回は80人だったそうです。見た感じ、欠席者もいなかったようです。
必要な人には、必須の資格なので、別にどうしても必要では無いのに講義を受けていた人は、かなり少なかったのだと思います。

昨日は忙しくて疲れたのですが夜遅くまでする事があって、しかも早めに目が覚めて作業をしていたので、朝から眠たかったです。
講習会ではDVDでの講習の時には2回とも眠ってしまいました。

お昼休みは1時間あったので、久しぶりにホットハウスに行きました。

2日目には、効果測定というテストみたいなものもあるのですが、講義の時に、重要ポイントを繰り返し説明していたので、その点は安心です。

10:00から16:30までぎっしり講習がありました。

金沢では去年1年で86件の火災があり、1件あたりの損害は220万円ということでした。意外に少ないなあと思いました。これくらいなら火災保険を使う必要ないなあと思いました。
金沢の火災の原因は、1番が放火で、2番がタバコの不始末、3番がコンロで、これで40%以上を占めるそうです。

2017年6月2日

今日、甲種防火管理新規講習会2日目でした。途中、効果測定のための重要ポイントの説明もありました。
午後からは実地講義もあり、水の入った消火器の実習や、ホースでの放水体験などもありました。
効果測定と称するテストは、自己採点で提出という方式でした。10問中2つも間違いました。
甲種の終了証は効果測定に関係なしに配布されました。






実務講習を受けました

2017年3月4日

昨年の宅建の試験に受かったのですが、不動産の業界に無関係だった人は、実務経験が無くても実務講習というのを受けると宅地建物取引士の資格がとれるのです。それで実務講習を受けてきました。
2日間の講習で、講習後に試験もあります。

受講者は12人で定員の20名には達しなかったようです。不動産屋で仕事している人は実務経験があるので実務講習は不要ですし、今回の講習は時期的に一番最後の講習であり唯一の平日ではない曜日(土曜日)の講習だったので、どういう人が受講するのか興味がありました。
最初に独力で合格した人はいますかと聞かれたので手を上げたら、自分だけだったようです。意外でした。
年齢は自分が最年長かと思っていたのですが、明らかに自分より年上の人が3人もいてビックリしました。中には30年前に宅建の試験に合格して実務講習を受けにきた人もいました。若い女の子もいました。

実務講習の試験は、授業さえきちんと受けていれば、ほぼ100%合格できるということなので安心しました。

不動産業界の雰囲気や仕事の仕方は地域によって、全然違うようです。実際の不動産取引の仕方も、宅建受験で勉強した内容とは全く違うとの事でした。

宅建業試験で今年受かった人は、いろんな面でラッキーだったという事です。近々、民法の大改正があって、今までの教材や過去問が役に立たなくなるそうです。
宅建業でも、現在は従業員の5人に1人以上は宅地建物取引士の資格が必要というふうになっていますが、近い将来、宅地建物取引士の資格が無い人以外は、不動産の売買に係る仕事はできなくなるそうです。
ただ、賃貸借に関しては別の簡単な2種類の資格を新設し、それをとれば賃貸借の取引だけができるようになるそうです。つまり現在、地元の大手の不動産業界がやっているような、資格を持たないカウンターレディが並んでやっているような営業形態はできなくなるそうです。

石川県は不動産業者が15年前には1400社あったのですが、現在は800社に減っているそうです。その中で実働しているのは220社で、そのうち賃貸専門が20社、積水ハウスのような建築が主なハウス会社60社なので、石川県で、不動産売買を中心に営業しているのは140社ということです。
それで、不動産業の社長の平均年齢が71歳で従業員の平均年齢が60歳という業界だそうです。それでも取引額は増えているそうです。凄い業界です。
不動産業は、外資の参入や、県外からの参入は少なく、ある意味、競争が少ない業界だそうです。

不動産の売買は、ほとんどが専任媒介だそうです。ということは、現在売買されている不動産のほとんどは、指定流通機構(レインズ)への物件登録がなされるということです。つまり、ほとんどの売買物件の情報は共有化されているということです。

不動産業を営業するにあたり、今でも駅前で窓じゅうに物件紹介の紙を貼り付けるのが最も効果があるそうです。

現場での広告・案内は道路の電柱に表示板をくくりつけるのが最も効果があるけど、既存の公告が隠れるような取付はまずいということで、標識などに取り付けるのは検挙されるので絶対に避けたほうが良いとの事でした。

建物の評価額は、固定資産税評価額はかなり正しい評価がされているので、参考になるそうです。一般的に固定資産税評価額の1.2倍が実際の評価額ということです。

土地の評価額は、路線価が参考になるそうです。
土地の固定資産税評価額は、ある程度は参考になるけど、地域によって実情より安かったり高かったりするそうです。東京などは実際の流通価格の1/10が固定資産評価額と異様に安く設定されているのですが、昔から住んでいる人が税金を払えなくて住むことができなくなるというような事も配慮されているようです。
金沢の場合は固定資産評価額の1.3から1.4倍が実際の流通価格で、逆に七尾は固定資産評価額は実際の流通価格の2倍だそうです。

実務講習では、金沢の状況を中心に、いろいろ興味深い話を聞くことができました。

日本の土地って、元々、天皇の持ち物だったそうです。
豊臣秀吉の時代に太閤検地があったのですが、その時に初めて、測量がされて土地を境界が定められたという事だそうです。
その時には公図も作られたのですが、田畑が広いと年貢がきついので民は狭くなるよう(縄に目印つけて測っていたので、縄を濡らしたり、乾かしたりしたりして)に測り、山は年貢がかからないので広くなるように測ったので、実情とは合わない物となったそうです。その公図が現在も生きていたりするので、実際に売買する時に混乱したりするそうです。
その時代でも日本の土地は天皇の物で、大名は、その地域を自由に統治してよいと天皇に許可されて、自分の好きなように統治していたということです。
国民が土地を持つことが許可されたのは明治時代になってからですが、一部の人間が広大な土地の所有をして、地主制度が起こったそうです。
戦後にGHQによって地主の土地を小作に安く分け与えるようにして現在に至っているようです。
そういう訳で明治のころから住まれている土地には権利書は存在しなかったりするそうです。
金沢は人口の多い地域では、唯一爆弾が落とされなかった地域で、土地の区画が整理されていなく、測量図の無い地域がとても多いそうです。能登などでは、測量図どころか明治以前から居住している地域は、土地の権利書・登記すら存在しないので土地の売買ができない事もあるそうです。
そういう訳で、土地の形状もいびつで、狭い道路も多いそうです。通常、道路は1.8m以上ないと公道として認められないのですが、金沢では1mでも公道として認められていたりするそうです。金沢では階段の公道も存在するそうです。
金沢の道って、ほとんどが前田家のものだったそうですが、明治時代に金沢市に寄付したので市道が多いそうです。

金沢は町全体が遺跡のような地域で、土地の場合には相当な慎重さが求められるということです。
かつて金沢って、東京・大阪・京都と並んで日本で4大都市だったこともあるそうです。
ちなみに金沢でも森本から大量の不発弾が出てきたという事件があったそうです。爆撃されていないのに不思議なんですが、戦後に軍隊が野田から運んで埋めたということでした。

金沢では水道管が鉄管のものが多く残っていて、サビによる赤水が多いという問題もあるそうです。

金沢では景観がらみなどで、看板など、規制が多いので、建物を建てるのも調べないといけない事が多いそうです。看板などは後から条例を作ったのに、既存の看板を、持ち主の自腹で撤去させたりしているそうです。

金沢では擁壁の規制も厳しくて、窪町などがけ崩れが起きやすい地域は特に注意が必要という事でした。
暴力団関連や宗教関係で、新神田町・黒田町・昌永町・京町は土地が安い。駅西地区や小坂町近辺は、地下水が浅く地盤がゆるい。
などなど地域の特徴などの話もありました。

金沢ではラブホテルを作らせないという事に対して執念を持って取り組んでいるようです。最初は有人受付の無い宿泊施設はラブホテルとして判断し許可を出さないという条例があったそうですが、最近の若い人は受付があっても平気な人が多くなったので、現在は施設のダブルベット比率が多い施設はラブホテルとして判断して許可を出さないという条例になったそうです。
最近では若者はラブホテルを使わないため、営業をやめて売りに出されても、なかなか売れない状況が続いていたのですが、珍しいもの見たさの中国人に人気を集め、中国人に買われる例が多かったそうです。
ちなみに、金沢ではラブホテルが随分減ったのですが、不倫目的にテルメが利用されることが多いそうです。一緒に入っても言い訳もできるし、経費でも落とせるというのが人気なのだそうです。

北国新聞社の不動産広告(あの小さい広告)54000円、金沢情報の不動産広告(あの小さい広告)43000円。
北国新聞は田舎の人向き、金沢情報は若い人向けということです。最近の若い人は新聞を読まないからだそうです。

不動産を探す時に、特に子供のいる家庭は、その場所がどの校区に属するかということが重要になるのですが、石川県は校区で検索できる珍しい地域だそうです。校区(金沢では校下という)の意識が特別に強いんでしょうね。

9:30から17:50まで1時間の昼休みと、1時間毎の10分の休憩だけで、びっしりの講義でしたが、今回の講師は、不動産会社の経営や実務もして、大学での講義もやっている人だったので、面白くて眠くなることも無く、楽しめました。

不動産屋になるに当たっては、防火管理者甲種の資格をとると良いと言われました。防火管理者甲種の資格をとるには消防署で2日間講習を受けるともらえるそうです。受講費用は5000円だそうです。基本的は5月と11月の平日に実施されるそうです。
防火管理者甲種の講習は、5月に3回、11月に3回、各回100名定員で行われるようです。

2017年3月11日

今日も宅建の実務講習を受けてきました。今日の講義は比較的、実務講習の本道に近いものでした。
それでも興味深い話が多く有意義でした。

試験も無事クリアできたようで、安心しました。3月21日に合格証が送られて県庁で手続きすれば、宅地建物取引士になれます。
実務講習が終了して試験に合格したら、修了証明書が発行されますが、修了証明書は10年間は有効だそうです。つまり10年以内だったら、いつでも登録可能だということです。登録手数料は37000円のようです。

宅建の試験に合格後1年以上経過している人は、宅地建物取引士証の交付を受けるためにその後さらに法定講習という別の講習を受けないといけないということなので、1年経過するギリギリの時に登録しようと思います。宅建の試験の合格日というのは発表のあった日(11月29日)なのかな?万が一という事もあるので10月に手続きするのが良いかな。

ちなみに宅建協会に入会するには、石川県が日本一入会費が高く、300万円程度必要だそうです。

宅建業協会は加入者10万社で600億円のプールがあり、利息や運用で毎年10億円ほど運用益があり、その範囲なら、弁済金を負担しても宅建業者への負担はないそうです。過去20年間は、1年で5~6億円の還付金で済んでいたのですが、去年は980000万円の還付金があり、将来的にはカット割負担が出る可能性があるということです。

不動産の売買契約はローンについての知識が重要だということです。一般的には、購入する不動産を売却するといくらになるかという事が前提で、それからの差額が確実に回収できるかどうかがローンの審査が通るかどうかになるそうです。「ローンをつけるから買って」とかいうのが有効なんだそうです。ローンアドバイザーの勉強をすると良いそうです。

個人から個人への不動産の売買には消費税がかかりませんが、不動産屋の持ち物物件の場合、建物には消費税がかかります。

不動産の売買では、土地と建物の金額別にしますが、購入側からすると建物は税金的に償却できるので、建物の比率を高くしたいというのが一般的で、売る側は建物が高いと税金が高くなるので、総額が一緒の場合、建物の比率を安く売りたがるそうです。

売主が不動産屋の場合、不動産屋の立場としては、瑕疵担保2年をつけることと、クーリングオフに注意する事が重要だということです。

売買契約書については空白の乱は、必ず斜め線を入れるか-----------線で消しておくようにと言われました。

小切手を受け取る場合は右上に斜め線2本を入れて、銀行渡しにして、裏に会社名を記入すると、落として紛失しても、拾った人が換金する事はできないそうです。

金沢では賃貸の8割が5社で占められているそうです。賃貸の管理手数料は石川県では5%でアーバンホームだと16000室程度管理しているそうです。

借地借家法では、部屋を貸していて、賃料を滞納された時に、1年滞納されてやっと、信頼関係が損なわれたとして追い出しができるそうです。でも、なんやかんやで追い出せるのは1年半というのが一般的だそうです。その場合でも弁護士料とかかかって大変だそうです。
追い出し目的に鍵を取り換えたりすると、器物損壊罪に問われたりするそうです。
あまりにも家賃を滞納がひどいので、大家さんが怒ってドアを取り外したという事があったそうです。その住人が法学部の女学生で裁判沙汰になってそうです。その時には、大家が女学生に300万円程度の賠償金を払う事で和解になったそうです。
鍵を渡してしまった時点で、借地借家法が適用になるので、貸すにあたって慎重に行わないといけないようです。

田上や旭町では高い木1本と低い木1本を必ず植えないといけないという条例があるそうです。

上安原は土壌汚染に注意が必要との事です。

金沢では街灯の上向はダメとかいう条例もあり、景観法の規制も多いそうです。金沢では津波災害区域もかなり広いそうです。

建物の解体は、普通2百万円から3百万円程度でできるそうですが、アスベストが使われていると10倍かかったりするそうです。

もし開業するなら、早い方が良いと力説されていました。不動産業の社長の平均年齢は70歳くらいで、不動産業者が段々減っているのに、不動産業の収益は上がっているので、最初はお客が来なくて苦しいかもしれないけど、夜にアルバイトをするなり、なんとか凌げば、きっとやっていけるということでした。

やっぱり最初は買い手の仲介から始めるのが良いそうです。

起業において若い人と、高年齢の人の場合の補助金の額が凄いそうです。女の子が起業する時、補助金が2千万円出て、それを元にして金融機関から2千万円融資されて、別のスポンサーから1千万円出資してもらい、無一文なのに5千万円で起業したなんて話もあるそうです。しかも会社として補助金が出て融資されているから、失敗しても借金が残ったりするリスクなく起業できているとのことです。補助金は要チェックですね。

最近は、雑誌や新聞の公告よりFacebookのほうが効果があるそうです。やっぱり人脈が重要ですね。



TACの登録実務講習のテキストが届いた

2017年2月4日

今日、TACの登録実務講習のテキストが届きました。

旅行業務取扱管理者の資格試験とファイナンシャル・プランニング2級の試験対策の勉強を並行してやっていたのですが、しばらくお休みして、登録実務講習の勉強を始めないといけません。とは言え、テキストを見ながらのテストなので、暗記の必要は無く、ある程度の理解だけで良いので、テキストと動画を一通り見て問題をすれば良いかなと思います。

実際の講習の第一回は3月4日なので1か月あります。

さっそく動画を見てみようかなと思ってTACのサイトに行ったら2月6日から配信でした。

2017年2月6日

宅建の登録実務講習の動画の配信が始まったので、さっそく見てみました。
2時間程度の講義が3本のようです。最初の1本だけ見てみましたが、どちらかというと復習のような感じでした。動画なのでわかりやすいです。
ネット環境以外で見たいことがあるかもしれないので、ダウンロードにトライしました。

なかなかダウンロードできなかったのですが、ファイルがFLASH形式だったので、動画ダウンロード無双というソフトでダウンロードしました。
動画ダウンロード無双は有料ソフトですが、3日間の使用期間があるので、3日内に3本の動画をダウンロードしてしまおうと思います。
とりあえずは1本だけダウンロードが完了しました。

ダウンロードファイルの保存場所が分からなくて、探すのに苦労しましたが、 ドキュメント --- Apowersoft ----- Video Download Capture 6 --- Downroad にありました。F4Mという規格のファイルでした。

2017年2月8日

F4Mというファイルは動作が重く、動画の希望の位置から再生する事ができないので、VLCメディアプレイヤーでMP4のファイルに変換しました。
ちなみに、デフォルトの条件だと、VLCメディアプレイヤー以外のソフトだと音が出ません。
それだと都合が悪いので、設定を変更して、汎用性のあるファイルに変換できるようにします。
新しいプロファイルを作って変換します。カプセル化を MP4/MOV 、ビデオコーデックを H-264 でビトレートは未使用に設定します。オーディオコーデックを MPEG 4 Audio(AAC) Sample Rate 48000Hz に設定します。
ツール---設定---入力/コーデック---設定の表示---すべて---入力/コーデック---ビデオコーディック---FFmpeg---規格順守の制約--- (-2に設定)
以上で設定は完了です。
この設置(プロファイル)を選択して、F4MのファイルをMP4のファイルに変換します。
ほとんどの動画再生ソフトで見れますし、軽いので、見たい位置への移動もスムーズにできます。タブレットPCでも問題なく見れました。

2017年2月12日

宅建の登録実務講習の動画を3本とも見終わりました。

2017年2月20日

登録実務講習 確認テキストの問題100問をやってみました。80%以上は正解でした。

動画を見るのは時間がかかるので、最初のスクリーニングがある3月4日までにテキストを1回読んでみようと思います。



合格しました

宅地建物取引士資格試験で50点中39点だったので合格は間違いないと思っていたので、もうすっかり過去の事になっていたのですが、11月30日の朝刊に宅地建物取引士資格試験の合格者が29日に発表されたとの記事が出てて、宅地建物取引士資格試験を受験したことを思い出しました。
石川県内では1207人が受験し合格者は去年より24人少ない167人合格率は13.8%だったそうです。
2016年の宅建試験の合格点は35点だったようで、全国の合格率は15.4%だったようです。
万が一って事もあるので、30日に県庁に合格者受験番号を見に行ってきました。間違いなく、自分の受験番号が掲載されていました。
それで、今日、合格証書在中の簡易書留が届きました。その中に、登録実務講習実施期間一覧も入っていました。20の講習機関が掲載されていましたが、金沢の講習機関はありませんでした。まさか東京まで講習を受けに行かないといけないのかと思いましたが、ネットを調べると日建学院、TAC、総合資格には金沢校があって、金沢でも講習が受けられることがわかりました。
すでに講習予定が発表されていました。複数回開催している講習機関もあるのですが、平日に行われる講習もありますし、土日に行われる講習もありました。講習は2万円程度です。
さすがに仕事を休んで行くのは都合が悪いので、土日に行われる講習がある講習機関を選びました。
1月22日に3級のファイナンシャル・プランニング技能検定があり、旅行業務取扱管理者の資格試験は9月初めなので、スクリーニングが3月4日(土)、11日(土)に行われるTACの登録実務講習を受けようと思います。
宅建士登録実務講習は、講習機関によっては教室講座やDVD講座、通信講座などを選べますが、2日間のスクリーニングは必ず講習の機関で受けないといけなくて、スクリーニングの後に試験があって80点以上で宅建士登録実務講習に合格ということになるようです。TACの登録実務講習は、WEB講義とスクリーニングだけのようです。DVD講座のほうが良いんですけど。
宅建の知識はすでに忘れてしまっているので、ちょっと不安です。
ネットで調べると、試験はテキスト持ち込み可で、試験に出るところは前もって重要個所として説明があるそうです。
TACの登録実務講習は2万円です。

宅建士登録実務講習に合格して37000円の登録料を支払って、宅地建物取引士の資格を取得ということのようです。



宅地建物取引士資格試験に行ってきた

今日、宅地建物取引士資格試験に行ってきました。朝早く起きて、覚えきれていない部分(用途地域の制限、税金の軽減措置、37条重要説明の項目)の最終チェックをしました。不必要な物は試験会場に持ち込めないって事だったので、参考書は持たず、単語カードから自信のない部分20枚だけピックアップして持っていきました。
10:30に家を出て、頭の回転を良くするために、いつもなら金沢駅まで自転車で行くのですが、金沢駅まで歩いて行きました。ちなみに会場の金沢工業大学へは自動車で行くことも自動車で送迎する事も禁止されています。
金沢駅から、バスで行くのですが、宅地建物取引士資格試験用の臨時バスがいっぱい出ているので、それほど待たなくてもよく、しかも混雑することなくバスに乗れました。全員が楽に座れるような感じです。バスの中では、単語カードを何度も見て、記憶を確かなものにします。

金沢工業大学には11:30に着きました。集合時間の12:30までには時間の余裕があるので食事をしました。付近のお店の駐車場では、宅地建物取引士資格試験の受験者が駐車しないように厳重に見張りをしていました。
試験会場には12:00前に着きました。試験会場の入り口に、どこの部屋は何番から何番という掲示があったのですが、それを見ると受験者数は1480人ということのようです。仮に15%合格すると222人宅地建物取引士が新たに誕生するって事です。ちょっと多すぎなんじゃないのって気がします。

試験会場では、参考書や電子機器などの持ち込みは自由になっていました。こんなんなら参考書も持ってきたら良かったかなあって思いました。12:30には勉強はやめて飴をなめながら、心安らかに待つことにしました。何故か、自分の周り(前後左右斜め)8席のうち4人が欠席になっていました。
試験前には、スマートフォンなど電子機器は、既定の紙袋に入れて、3人掛けの真ん中の席の机の上に置くことになっていました。筆記用具以外は、通路側の床に置くことになっていました。
13:00から2時間の試験ですが、ギリギリに入室する人や遅刻してくる人もいました。試験が始まって30分過ぎに遅刻してくる人もいました。所要時間から考えると、30分遅れたらそれだけでアウトでしょう。
試験問題は、さすがに見慣れない問題も多く、過去問を完璧にやっていても出来ない問題も多いです。特に最初のほうは戸惑う問題が多かったように思います。やっぱり数字を覚える事は重要で、テキストの隅から隅まで覚えないと解けない問題も少なくは無かったです。
過去問をやっている時には、いつも時間ぎりぎりだったのですが、勉強のかいあって迷うような事は少なく、20分前には全問解けて、残りの時間は余裕をもって、確認ができました。分かっているのにミスしている問題も2問ほど見つかって一安心です。

試験が終わると、受験者が一斉に帰るので、人数の多さに圧倒されます。やっぱり学生さんって感じの若い人が圧倒的に多いのですが、自分より年上の人もいました。
バス停には大勢の人が待っていましたが、すぐにバスが来て、次のバスを待つことなく乗ることができました。さあすがに、ぎゅうぎゅう詰めでした。

問題用紙は持ち帰りができるので、自分の回答を控えておきました。
夜には、ネットで解答速報(非公式)が掲載されていました。自分の点数は50点中39点でした。予想合格ラインは34点ということなので合格は間違いなさそうです。ヤッター!