宅地建物取引士(宅建)資格試験に挑戦

宅地建物取引士の資格試験に挑戦しました

不動産屋に関する本を読んでみました

2017年6月11日

宅地建物取引士の試験に受かってから、不動産屋の仕事に興味がわいてきて、「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか/牧野知弘著」を読んでみました。

土地って、決して無くなる事や劣化する事が無く、なおかつ収益をもたらすことができる唯一最強な資産という事のようです。
地価は高くなったり安くなったりする事はあるけれど、売ることを前提に考えなければ、決して裏切られることが無い資産だという事です。長期的に見れば最高のリスクヘッジ商品という事です。
確かに、土地を有効利用して貸したりして収益を上げれば、地価は安い方が固定資産税が安くて助かります。

バブルがはじけた時、倒産したりした不動産業者が多かったようですが、それらの業者は過度に儲けようと、借金して不動産を購入して値上げを見込んだり、建物を建ててより多くの利益を得ようとして、銀行の資金回収にあってたちいかなくなったという事のようです。
昔から土地を購入して地主になり、その土地を売ることなく運用収益をあげているところで倒産したところは無いという事です。

不動産の売買仲介は1000件の売買案件を取り扱って、やっと3件くらいの成約があるというのが普通ですが1件あたりの収益が大きいので、1年に4、5件も取れればなんとか生活できたりするそうです。

ひとりで不動産屋をやっている人は、不動産の売買仲介を中心にやっているので、有益な情報を得るため、不動産屋同士や地主とかのコミュニケーションを重要視して、あちこちで雑談し、日々の交流を深めるのが重要な仕事となるようです。

社員を雇っている小さな不動産屋の業務って、町内にあるマンションやアパート、駐車場の管理が主な仕事で、機器の故障などの設備のチェックから給水タンクなどの清掃、住民間のトラブル処理など結構あるそうで大変なようです。一般期には自分で対処するわけではなく、専門業者に対応させる事が多いそうです。
その他には、テナントや借家人からの契約の更新の手続き代行があり、通常の更新料である家賃1か月分の内、半分が収入になるようです。契約の更新は通常2年程度で発生するそうです。
そのような事が業務の中心になるので、小さな不動産屋はかなり地味な仕事だという事です。
たまに不動産の売買仲介に係ることができれば儲けものという感じだそうです。

どちらにせよ、お客が店舗にぶらりと入ってくることは、実際にはあまり無いのが普通だそうです。

不動産屋は、基本的には地域の人脈が重要なので、町内会、ロータリー、ライオンズクラブのお世話が基本中の基本で、花火大会への協賛や、市会議員選挙などのお手伝いとかで大勢の人と知り合いになる活動が重要だということです。

その他には、相続の発生は、土地の売却やマンションやアパートへの有効活用の話がでる可能性が大きいそうです。事業継続問題でも土地が動く出すことが多いそうです。

サラリーマン大家の話も出ていましたが、空調は住宅で6・7年、オフィスでも15年で更新が必要になるそうです。トレや給湯器の水回りの機能は、特に女性には判断基準の重要点なので、入れ替わりにはリニューアルが必要なようです。

2017年6月15日

斎藤孝雄氏の「不動産屋が儲かる本当の理由」「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」を読みました。
「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」のほうが先に出版されたのですが、内容的には「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」のほうが具体的で、不動産屋を始める場合に必要な事はだいたい掲載されています。不動産業界に無関係な人で不動産屋を始めようとする人にとっては必携のバイブルのような本です。


「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」を持っていれば、「不動産屋が儲かる本当の理由」は不要だと思います。
両方の本を読んで参考になったところを列記すれば

宅建業の協会に入ると、契約書・重要事項説明書・媒介契約書の雛形がダウンロードできて、不動産屋の多くが使っている。

家賃管理と建物管理(共用部分の電球交換など)で月額3%から5%の手数料を大家さんから貰える

開業当初は他社の物件に買主を紹介するところから始める
最初は、自社の空き物件がないので、他社に広告・募集の承認貰って営業
不動産屋の前に出ている広告物件の多くは他社物件の不動産である

賃貸住宅情報誌の★マークがついていない物件は他の不動産屋の客付けに応じないので媒介の対象外

建築士・建設業者・測量士・司法書士・税理士との関係も重要

本当に良い物件(すぐに売れる不動産)はレインズに出さない一般媒介契約で販売する場合が多い

不動産の開業は自宅と違う出入口が必要

不動産屋開業時に必要なもの  電話(少人数は転送電話)、コピー・FAX、パソコン、デジタルカメラ、事務所(不動産屋は無店舗営業は認められない)、営業車(チャイルドシート)、印鑑、名刺、地図(住宅地図)

半径2キロが商圏の目安

空き物件の探し方 ベランダに物干し竿がない、カーテンが無い  
電気メーター・水道メーター・ポストにチラシ

複数の不動産屋の看板がある不動産物件は一般媒介である

賃貸はレインズを使う事は少ない

大家の見込み客名簿に情報を記載して大家さんとの対応に利用

不動産の広告費は5000円で1物件、インターネットだと月額数万円で25件(更新可)

問い合わせの入居希望者からは最初はFAX番号を聞いて、その後電話番号を聞くのが良い
FAX後にしばらくしてから物件の案内のアポイントをとるのが良い

不動産屋の仕事は土日・または夜が中心になる

案内の前日には確認、スリッパ5足程度は用意

賃貸物件の費用  前家賃・日割家賃、礼金、敷金、仲介手数料(消費税も)、保険料、鍵交換代

入居審査は慎重に  連帯保証人は必須(同棲、婚約、ルームシェアは全員から)

不動産賃貸契約に必要な書類
契約書3通、清算書、重要事項説明書、家財保険契約書、連帯保証人の印鑑証明、住民票 
鍵は書類が全部そろってから 慎重に

賃貸物件の2年後の更新手数料は5000円程度 準備は3から4か月前から

賃貸物件の更新の必要書類
更新契約書3通、清算書、家財保険契約書、連帯保証人の印鑑証明

解約の連絡後1か月は家賃が発生するとの契約書が一般的

タバコの畳の焼け焦げ、借主が結露を放置したため拡大したシミ・カビ、ペットによる柱やクロスの傷は借主負担
家具によるカーペットのへこみ、畳やクロスの変色、網戸の張替え、壁紙の画鋲跡、エアコン設置の壁の穴、冷蔵庫の裏の黒ずみ、は大家負担


入居率の高い物件
バス・トイレは別、ウォシュレット・浴室乾燥機、2口ガスコンロ、防犯対策(オートロック、防犯カメラ)、防音対策、
収納は大きめ、エアコンや照明付き、バス・トイレに窓、給湯器は大きめ

不動産の売買はチラシが有効  但し1から2万枚配って1件の反響があるかどうか

広告したい物件は元付の不動産屋に承諾をとらないといけない。
物件を見に行くにも不動産屋の承諾が必要

売主を探すのには査定無料が有効。

査定はレインズの成約情報を参考。実際に物件を見た方が正確な査定が出来るとと伝えてアポイント
財団法人不動産流通近代化センターが不動産の物件の査定マニュアル


権利関係の確認
登記事項証明書(仮登記があるのは論外)、権利証、固定資産税の納税通知書、マンションは敷地権

内部調査は家具などがあるため撮影は慎重に
前面道路の幅、水道・下水道、ガス種類、電気容量、排水、私道の有無、セットバックの有無

役所での物件調査の方法
都市計画課  都市計画区域内外、用途地域、建ぺい率、容積率、道路計画、地域地区の有無、土地区画整理法、国土利用計画法の制限など
建築指導課  道路の種類、道路幅員による容積率制限、壁面後退距離、壁面線の指定、斜線制限、日影規制、地方公共団体の制限、道路位置指定、接道義務、私道に関する制限、その他制限
道路課    前面道路が公道か私道か、道路越境についての確認
水道課・下水道課  上水道・汚水・雑排水・雨水の処理状況と設備状況
 
諸費用の目安
仲介手数料・建物代金消費税・固定資産税・登記費用・不動産取得税・ローン手数料・火災保険料  全体で売買価格の10%が目安

などです。

2017年6月17日

「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ 畑中学」を読みました。
「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ 畑中学」「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」で大まかに説明してあった調査方法や取引の流れ、融資など具体的に詳しく説明されているので、不動産業界に無関係な人で不動産屋を始めようとする人にとっては、痛いところに手が届くような本です。
「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」と並んで必携の本だと思います。

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2017年8月12日

斎藤智明氏の「不動産屋が儲かる本当の理由としくみ」を読みました。2017年7月に出版された新しい本です。
以前、斎藤孝雄氏の「不動産屋が儲かる本当の理由」という本を読みましたが、斎藤智明氏と斎藤孝雄氏は同一人物なので、その改正版という感じです。
実務的な内容はありますせんが、不動産屋としての心得などソフト的な面で参考になり役立つ本です。

資金計画について、30代サラリーマンの平均年収が400万円とすれば、年間返済額がその20%から25%である80万円から100万円になります。それを月額で計算すると6万6千円4から8万3千円の支払いが可能ということのようです。

2017年9月28日

浦山竜之介氏の「1人で始める小さな不動産屋」を読みました。
「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」、「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ 畑中学」と同様、これから不動産屋を始めるための説明書のような本ですが、両書に書かれていない分野で開業に必要な事が書かれているので、両書と共に読んでおくのが良いと思います。
個人的には同一フロアーに他の法人と同居している事務所で開業する場合の制限とか、保険の扱い、助成金や融資、宅建協会入会の費用、会社設立の費用、立地の選び方などが参考になりました。

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