金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

石引2丁目の400万円の物件

随分前から掲載されていたのですが、石引2丁目の400万円の物件を見てきました。
土地面積99.47m²、建物面積105.77m²で築年月1960年1月(築60年3ヶ月)の物件です。建物は随分古さを感じました。
周りは狭い道でしかも奥まっています。南東 1.8m 公道 接面15.4m ・ 南西 1.6m 私道 接面6.0mで軽自動車は通行できますと掲載されていますが、少なくとも正面には直角のカーブもあるので軽自動車でもたどりつけないと思います。
軽自動車で通れると思われる道路からは段差があり通路がないようなので、あまり意味が無さそうです。
記載はされていませんが、当然にセットバックが必要で35m²程度削られます。そもそも重機が入れないので解体費用が高額になると思います。
路線価は49Eなので300万円程度の土地です。

半額でも安くないと思われます。

寺町4丁目の280万円の物件

2020年3月20日

寺町4丁目の280万円の物件が掲載されていました。
土地面積96.33㎡で建物面積109.87㎡、築年月1974年9月です。
角地ですが、道路幅が2.4mなので、7㎡のセットバックが必要です。
建ぺい率オーバー物件と掲載されていました。
正確な住所・地図は掲載されていませんでした。
画像がありますが、上下関係なく掲載されていて、とてもプロの仕事とは思えません。
ハートマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていました。
駐車場はありません。

一般媒介になっていました。

2020年3月23日

物件を外から見てきました。
見つけるのに苦労しました。
建物は、それほどボロという感じはしませんでした。
角地で道路幅が2.4mと記載されていましたが、もう一方の道路は2.4mよりもっと狭かったです。
2.4mの道路も電柱がかなり内側に建てられていたので自動車で通る場合は、かなりのストレスがあります。
セットバックは7㎡では済まないと思います。
あの地域にありがちな墓地に面しているということもありません。
ただ、かなりボッチイ集合住宅に隣接しています。

狭いほうの道路沿いに軽自動車を停めてある家もあったので、通れなくはないのかもしれません。
雪が降ったら、自動車ではまずたどりつけないと考えておいたほうが良いと思われます。

自家用車のない生活でも良くて、将来的な建て替え時に土地面積が削られても大丈夫と言う人には良い物件かもしれません。

路線価は66Eなのでセットバックを考慮したら500万円弱の土地だと思います。280万円なのでお得な物件だと思います。

2020年3月24日


SUUMOには正確な住所と、セットバック内容が詳しく掲載されていました。

北西2.4m幅(接道幅8.7m)、北東1.5m幅(接道幅10.1m)なので20㎡のセットバックが必要のようです。

2020年3月28日

ハートマークサイトに、同じ物件が他の不動産屋からも同時に掲載されていました。
一般媒介だと、どの不動産屋でも売主と直接取引ができるので、こういう事が起きるのでしょうね。

こちらは、分かりにくいけど地図も表示されているし、画像も綺麗なものが掲載されていました。
バス停は最初に掲載された不動産の情報では寺町3丁目徒歩5分でしたが、こちらは寺町5丁目徒歩5分になっていました。寺町3丁目のバス停と寺町5丁目のバス停とは違う路線のバス停ですが距離的には同じようです。
建物は最初に掲載された不動産の情報では6Kでしたが、こちらは5DKになっています。和室の食事所でもDKというのかは違和感を感じます。
道路は最初に掲載された不動産の情報では2.4m接面8.7mでした、こちらは2.6m接面8mになっています。同じ物件なのに、こうも違うのは不思議です。
最初に掲載された不動産の情報では、建ぺい率オーバー物件・セットバック有と掲載されていましたが、こちらは何も触れていませんでした。

トイレは洋式になっていました。他の画像を見ると、建物の中は結構綺麗です。やっぱり画像って大切です。

2020年4月7日

しばらく2軒の不動産屋から掲載されていましたが、1軒だけの掲載になりました。

2020年4月17日

掲載が無くなりました。低価格の物件が3軒同時に消えたのにはびっくりしました。

新保本5丁目の定期借地権の物件

2019年6月14日

新保本5丁目の築2000年8月と比較的新しい物件が400万円で掲載されていました。
土地面積175.49㎡建物面積126.00㎡4LDKの物件です。
相変わらず、場所がわかる地図は無いですし、正確な住所も掲載されていません。
駐車場は明記されていません。画像を見ると台所の床と壁が不自然に汚れていますが、お風呂も洋式トイレも、そんなに汚くはないので、それほど手を入れる必要は無さそう感じです。

安いなあと思って、よく見ると、一般定期借地権 借地期間200になっていました。
単位は掲載されていませんが、残りが200か月なのだと思います。
一般定期借地権(法22条)は50年以上の契約で無いといけないのに中途半端な期間です。築2000年8月なので最低でも2050年まで契約があるはずなんだけど。でも200年ってことはないですよね。
しかも、地代が明記されていないし、契約が切れた時に、建物はどうなるのかの説明もありません。
おまけに土地権利は所有権になっています。一般定期借地権で土地権利は所有権はないと思うんですけど。
この業界は、本当にルーズです。

物件を探してみました。おおまかに出ていた地図の中心とは全く別の方向で見つけました。
旗竿地になっていて、土地の多くは通路となっていました。
接面3.2mになっていましたが、そんなにあるような感じはしませんでした。通路はその建物だけのためのものなので、通路に駐車すれば4台くらいは駐車できるかもしれません。
外観は古さを感じませんでした。
屋根は瓦ではないので定期的なメンテナンスが必要かもしれません。

一般定期借地権というものをどう判断するかですけど、旗竿地で20年程度たった建物だけの価格が400万円というのはどうなのかなあ?地代も払い続けないといけないしね。
一般的には地代は公租公課(固定資産税・都市税)の3倍が相場だそうです。
公租公課(固定資産税・都市税)を他人が簡単に調べることはできないので、そういう場合は、路線価の2~5%で判断するようです。
路線価は58Eになっていますが、旗竿地という事を考えると土地の価値は500万円以下じゃないかと思います。そう考えると年額10万円から20万円かなと思います。借地代が1か月2万円じゃ話にならないよね。

不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。専属専任になっていました。

一般定期借地の残期間、地代、定期借地の期間終了後の建物の扱いについてどのような契約になっているかメールで問い合わせをしました。

2019年6月18日

結局、メールの返事は何も来ませんでした。
基本的な最も重要な事を問い合わせしたのですが・・・・

不動産の業界って凄いところだなあと思います。

2020年3月14日

888万円で掲載されていました。外装塗装工事代90万円込みということです。
今月、全室クロス張替えしたようです。

地代は2051年8月20日まで 一か月25,000円になっていました。
保証金356万円が必要のようです。2051年8月20日の明け渡し時に解体するための保証金なのかな?

そうすると、30年で地代が900万円、購入価格が諸経費を含めると約1300万円、その他に建物の固定資産税が毎年かかります。30年間は移転もできません。
利子を考慮しないで単純に30年×12か月で割っても6万円以上です。

2020年4月14日

外装塗装完了で760万円に値下げされていました。

弥生1丁目の240万円の物件

2020年3月11日

今日、アットホームで弥生1丁目の240万円の物件が掲載されていました。

土地面積77.61m²、建物面積134.98m²で間取り4K(K3、和6、8、8×2)、築年月不明(築120年3ヶ月で記載)の物件です。
ちゃんと正確な地図も掲載されていました。
十分に中心街ですし、平地です。交通の便も良いし、片町は徒歩圏です。でも、駐車場は無いですし、近くに空駐車場もないようです。
路線価は57Eなので、440万円の土地です。
前の道路も幅4.8mなので充分広いと思います。
建物の内部の画像が無いのは不安要素ではありますが、自家用車が無い生活でも良いという事なら、面白い物件だと思います。
側面片側は隣の建物とくっついています。

不動産屋は水曜日定休なので、明日、早い者勝ちですぐに売れると思います。

未登記増築部分あり、建蔽率オーバーの記載もあります。
水道のメーターが無いと記載がありましたが、そんなことがあるのか不思議です。

2階建てなのに、何故か、平屋の中古一戸建てと書かれていて、地下室ありとも書かれています。不思議です。画像から見ても2階建てなのは間違いないと思うのですけど。

2020年3月24日

いつの間にか、アットホームでの掲載が無くなって、ハートマークや不動産ジャパンに掲載されています。
それで正確な地図の掲載が無くなりました。
最近、こういう例が多いように感じます。アットホームに何か起きているのかもしれません。

2020年3月25日

物件を外から見てきました。
アットホームに掲載されていた時の地図で、おおよその位置は判っていたので、すぐに見つかりました。
前の道路は、それなりの広さはありますが、周りは狭い道路が多いです。建物の裏側はトタンで相当いたんでいるような感じでした。

2020年4月17日

掲載が無くなりました。低価格の物件が3軒同時に消えたのにはびっくりしました。

東山2丁目の「伝統的建造物」の町家

2020年3月9日

東山2丁目の「伝統的建造物」が250万円で売りに出ていました。
土地面積47.60m²で建物面積が69.41m²で築122年11か月の建物です。
2.4m 公道に面しているので6m²のセットバックが必要です。お風呂が無くシャワーになっています。
比較的綺麗に保存されていて、2階は置屋みたいな感じです。
隣家と密接している為境界不明瞭な状態引渡ということです。
建物解体は出来ないけど、最大1500万円の補助金が受けられるとのことです。
ひがし茶屋街からはちょっと離れていますが、平地になります。道はかなり狭い感じです。
路線価は59Eなので、245万円の土地です。
自分で住むには良いかなと思いますが、使用目的に制限がありそうな感じです。

アットホームとハートマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていましたが、アットホームだけに正確な地図など詳しい内容が掲載されていました。

珍しく一般媒介でした。

2020年3月10日

アットホームの掲載が無くなりました。売れたのだと思います。

2020年3月14日

ハートマークサイトと不動産ジャパンには、まだ掲載されたままです。

2020年3月24日

ハートマークや不動産ジャパンに未だに掲載されてるので売れていないようです。

最近、アットホームの掲載だけ無くなる例が多いようです。アットホ-ムだけ掲載されていない物件も増えているしアットホームに何か起きているのかもしれません。掲載料を値上げして不動産屋さんに反感を買っているのかな?

2020年4月17日

掲載が無くなりました。低価格の物件が3軒同時に消えたのにはびっくりしました。

神谷内町で170万円の物件

2020年3月2日

今日、神谷内町で170万円の物件が掲載されました。
土地153.49㎡、建物が3Kで59.50㎡です。築年数は1962年12月です。
駐車場が2台分あります。
建物が3Kで59.50㎡というのは、かなり狭いです。
市街化区域で道路もそれなりに広い道に十分な接面もあるので再建築についての制約はなさそうです。
ただ、画像が無く、住所は神谷内町葵だけしか記載されていなくて、地図も正確な位置を示したものでは無いです。見取り図も無いです。
専任媒介なのに、そこまで隠さなくてもと思うのですが・・・

どの辺りかなあと思って、付近の状態を見てきました。
山側環状線や城北大通りからは比較的に近いのですが、安い物件のお決まりで、山の斜面を造成した団地で、その団地に至るまでに急坂があります。途中に細い曲道もあります。

積雪時は出入りできない事もあると思います。

ハトマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていました。

2020年3月6日

今日、アットホームに掲載されていました。
こちらのほうには、写真や見取図、詳細な地図も掲載されていました。
平屋の家で神谷内町葵の中でも奥まった位置です。
お風呂に脱衣場がないのが気になりました。
倉庫をお探しの方にもおすすめですと書かれていました。
セットバックが 2.50m²必要だと書かれていました。

サイトによって、ここまで差をつけるのは、どういう意図があるのか理解できません。

内灘町 宮坂北の物件

2020年2月7日

内灘町 宮坂北の売一戸建で369.9万円の物件が掲載されていました。
詳しい住所も、正確な地図も、画像も、平面図も掲載されていません。
間取が1Kで建物面積が39.74㎡だというのでめちゃくちゃ狭いです。
1997年8月に建てたという事なので、それほど古い建物では無いです。
土地は261.37㎡なので、敷地は広いようですが、調整区域なので建物を建てられない地域です。
建築確認もないということなので小屋のようなものではないかと思われます。どちらにせよ、再建築には多大な制約があると思われます。
接道7.7m 接面17.4mなので、それなりの道路に面していると思われます。
バス停まで徒歩1分と言っても、1日に4本程度じゃねえ・・・
路線価はないので土地の価値は判りませんが、200万円でも高いと思います。
不動産屋さんは売る気があるのかなあと思わされます。専任媒介になっていました。

近辺には何もない地域だと思うので、道路に面していて39.74㎡の建物という事で、現地付近に行けば、どれが該当の物件かはわかるかもしれません。

ハトマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていました。

2020年3月31日

近くに行く用事があったので、ついでに見てきました。
売り物件の掲示があったので、すぐにわかりました。
整体治療院に使っていた建物です。駐車場も4台以上使えそうです。
すぐ近くに駐車場の売り物件の掲示があったので、そちらも含めてなのかもしれません。
住むのには適していないけど、用途によっては使い道があるかもしれません。

利屋町の200万円の物件

2019年12月27日

最近チェックしてなかったアットホームの土地の物件のほうに利屋町の建物付き200万円の物件が掲載されていました。掲載されて2カ月たっているようです。
利屋町は斜面を造成した団地で典型的な不人気の地域です。
土地の面積は130.25m²で建物の情報はなにも掲載されていません。
外観の画像を見ただけだと、それほどボロボロの建物では無さそうです。
調整区域なので再建築に制限があります。建物を壊すと売れなくなるので、建物付きで売りに出ているのだと思います。
地図を見ると、道路に近いところなので、それほど高台ではないのかもしれません。
路線価の設定が無い地域なので、客観的な土地の価格を調べる事はできません。

2020年1月8日

現場を見てきました。かなりの急坂があり、周りは崖に囲まれています。
道路が行き止まりになっていて、しかも道の片側は近所の自動車が置きっぱなしになっているので、Uターンがかなり大変でした。
積雪したら、どうしようもなくなると思われます。
建物は、かなり傷んでいました。200万円でも高いと感じました。

2020年2月6日

158万円に値下げしていました。

2020年3月30日

100万円に値下げしていました。

津幡町字加賀爪の競売物件

2019年12月26日

入札期限が2020/01/22で、売却基準価額2,320,000円、買受可能価額1,856,000円の津幡町字加賀爪の物件が競売で出ていました。金沢地方裁判所本庁 平成31年(ヌ)第1号 2回目の競売です。前回は5,480,000円で入札があったけど成立しなかったようです。

築年月が1970年2月(49年)で、土地面積222.81㎡、床面積1階115.02㎡、2階64.80㎡ですが、土地・建物ともに持ち分2分の1のみの競売です。
アクセスは便利な場所です。土地が960,000円、建物1,360,000円で査定されています。
路線価は32Eなので713万円の土地です。
平成10年頃に大規模リフォームがされているようです。レイアウトを見る限り住みやすそうな感じですが、傷みがかなりあるようです。
画像を見ると、かなり物が乱雑に置かれています。

便利な場所なのですが、土地・建物ともに持ち分2分の1のみの物件を競売で落札するのは、さすがにリスクが大きいと思います。

2020年2月7日

落札価格は1,911,000円だったようです。なかなかのお買い得かもしれません。

内灘町字大根布五丁目の競売物件

2019年12月26日

入札期限が2020/01/22で、売却基準価額3,900,000円、買受可能価額3,120,000円の内灘町字大根布五丁目の物件が競売で出ていました。金沢地方裁判所本庁 令和01年(ケ)第75号

築年月が2004年12月(15年)なので、かなり新しい建物です。
土地面積108.93㎡、床面積1階52.58㎡、2階47.62㎡で、建物の痛みはそれなりにあり、駐車場は1台が無理なく停められるようです。査定では土地が93万円、建物が297万円と評価されているようです。
路線価は20Fなので、218万円の土地です。
電気温水器は壊れていて修理不能のようです。
場所としては金沢医科大の麓という感じです。斜面がどの程度近いか気になりますし、海抜はかなり低いと思われます。

現在は子供3人の家族5人で住んでいるようです。
出て行ってもらうのが、ちょっと気が引けそうな感じです。

2019年12月27日

現場を見てきました。
建物は外観を見た限り綺麗な感じです。
斜面の下ですが現場は平地ですし竹林の斜面からは少し離れているので、がけ崩れとかの心配はなさそうです。
駐車場は2台は停まれそうです。近くに空き地が多いので駐車場で苦労することは無さそうです。
道路は、それなりの広さがあり、幹線道路からそれほど奥まっていないので、自動車の出し入れも、苦にならないと思われます。
バス停は近いですが、1日に4本程度で、宇野気駅~兼六園下の便で、香林坊や金沢駅西口、近岡、内灘駅を通ります。内灘町の巡回バスが通るので便利かもしれません。

若い時だけ、自分で住む分には悪くない物件だと思います。

2020年2月7日

落札価格は937万円だったようです。びっくりです。