金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14

米泉3丁目の競売物件に入札した

2019年3月7日

久しぶりに競売物件をチェックしてたら、米泉3丁目の物件が出ていました。
入札期間は3月6日から3月13日で改札3月20日、売却決定が3月27日です。
裁判所:金沢地方裁判所本庁 事件番号:平成30年(ヌ)第44号
土地が105.87㎡で建物が木造2階建てで90.73㎡です。築52年です。所有者1人が居住中です。
雨漏りがあり、1階廊下と内壁クロスに損傷があって、10年前まで建物内で犬4匹猫1匹を飼っていたそうです。
トイレと風呂が別にあり、1階に和室2室、2階に和室2室と洋室1室あり、駐車場もあります。
トイレの写真は無いので洋式か和式かは不明です。
手入れの状態は悪いの評価になっていました。
北陸鉄道石川線の線路から150mの位置になるので騒音はあるかもしれません。
路線価は56Eなので、592万円の土地です。
基準価格378万円で、入札は3,024,000円から可能です。
入札には買受申出保証額 756,000円が必要です。
基準価格だと、まあまあのお買い得かなと思います。

https://opendata-web.site/keibai/17/17201/

最近、落札価格の高騰が顕著ですが、基準価格以下で個人が落札する例も少ないながらも出てきているようです。

競売物件を落札した場合に、居住者がいる場合は、出て行って貰わなければいけません。
すんなりと出て行ってくれれば良いのですが、そうすんなりいかない場合が多いようです。
裁判所による強制執行を利用すれば確実なのですが、費用が100万円以上かかる場合もあるようです。
その費用は最終的には居住者が支払わないといけないのですが、とりあえずは落札者が立て替えないといけないようです。立て替えた費用は必ずしも回収できるとは限らないのでリスクが大きいです。
しかも一気に明け渡しの強制執行を行う訳ではなく段階を踏んで2か月ほどかかるのが普通のようです。

居住者に自主的に退去して貰えば一番良いので、落札者が居住者に立ち退き料を支払うこともあるようです。

このあたりは交渉になるのですが、強制退去の場合、荷物は倉庫に有料で保管されるため、戻してもらう場合には保管料などの費用も払わないといけません。強制退去の費用も居住者の負債になります。
そういう不利さを理解していただいて、協力してもらうように交渉するのが良いようですが、必ずしもうまくいくとは限りません。

ちなみに立退料は数万円程度が相場のようですが、競売の場合は不動産業者への報酬も不要ですし、名義変更料も不要なので、ある意味では、立退料数万円程度で済めば御の字のようです。

2019年3月8日

米泉3丁目の競売物件を見てきました。外観は暗い感じで傷みもありました。
木がそれなりに大きく切れば少しは明るくなるかもしれませんし、自動車も駐車しやすくなるかもしれません。

どうしても欲しい物件でもなかったのですが、何事も経験という事で、基準価格よりかなり安く入札することにしました。当たれば儲けもんです。

裁判所に行ってきました。裁判所に入るのは初めてだったので緊張しました。
受付案内で不動産の競売関係はどこかと聞くと、正面入り口からすぐ近くにありました。競売物件の閲覧と、競売の手続き及び書類の配布は別の部屋でした。
せっかくなので、競売物件の書類の閲覧もしてきたのですが、ネットで公表されている内容と全く同じで新たな情報は得られませんでした。
競売の手続き関連の書類をお願いしたら、失敗すると困ると思うのでということで2冊渡してくれました。初めてですかと聞かれたので、そうですと答えると、説明の書類も渡されて、簡単な説明もしていただけました。
個人の場合は住民票も必要という事です。

住民票も取得しました。

月曜日に銀行から買受申出保証額 756,000円を振り込んで、入札の手続きをしようと思います。

2019年3月11日

振込先が北国銀行だったので、北国銀行から振り込みました。振込料は540円でした。ネット振り込みだと無料で済んだんですけど、仕方ありません。ほかに住民票の取得に300円かかるので入札にかかる費用は840円になります。
裁判所に入札の手続きに行ったのですが、金沢駅方面から行くと、どこかでUターンしないと入れないんですよね。右車線に入っていたので、仕方なく兼六園をぐるっと回って裁判所に入りました。
入札書と住民票を封筒に入れて、入札保証金振込証明書は別に手渡しで提出しました。
まず落札されることは無いと思います。

2019年3月20日

今日が開札日だったのですが、特に連絡もなく、どこで調べればよいのか分からないです。裁判所に行けば判るのでしょうが面倒です。
いろいろ検索して、
http://bit.sikkou.jp/app/result/pt002/h07
で確認できました。
入札が11件あって、7,966,000円で落札でした。落札者は個人でした。

2019年3月25日

今日、入札保証金が返金されていました。

2019年3月26日

今日、保管金振込通知書が届きました。
競売の結果などは一切書かれていませんでした。



増泉3丁目の物件

2019年3月4日

今日、築49年4か月、土地66.99㎡で380万円の増泉3丁目の物件が掲載されていました。
正確な住所は掲載されていませんでしたが、地図は正確でした。
地域的には要注意地域なのですが、交通の便は悪くなく、市街地だけど静かな位置にあります。
北陸鉄道石川線西泉駅まで徒歩8分と書かれていました。
2階建て3DK(洋 6・6・7)で片方の側面が隣の家とくっついています。市街地にはよくある長屋形式の家です。
風呂とトイレは別になっていて、トイレは洋式です。浴槽もタイルのお風呂です。駐車スペースもあります。
路線価は5.0Eなので335万円の土地です。

アットホーム、ハトマークサイトに掲載されていました。
珍しく一般媒介になっていました。
写真は、どれも暗い感じでした。もうちょっと上手に撮ったらと思いました。

実際に外から見てきました。
2台分の駐車スペースがありました。近くの道路も狭くないです。ただし前の道路は行き止まり道路になっていて、行き止まり道路は35m以上の距離がある場合6m幅が必要なので再建築するにはセットバックが必要だと思われます。
外から見ると、基礎や屋根は、それほどの傷みは感じられませんでしたが、外装の劣化はありました。

不動産屋に電話してみましたが誰も出ないのでハトマークサイト経由でメールで問い合わせしておきました。実際に内覧したいというところにチェックマークをつけておきました。

ハトマークサイトには電話の登録はしなかったのですが、不動産屋さんから電話がありました。女性の方でした。
不動産屋のホームページもありますが、社長の名前が掲載されていなかったので、女性の人が1人でやっている会社なのかもしれません。有限会社になっていたので新しい会社ではないようです。
不在で電話に出ない場合、相手の電話番号が通知されるようです。

問い合わせ内容はメールでしておきましたというと、自分はまだ出先でメールの返事は明日になると言うので、その場で問い合わせ内容を伝えました。

増泉3丁目の380万円の物件について、道路は行き止まりになっているが、再建築時にはセットバックが必要かと聞くと、4m以上の位置指定道路なのでセットバックは不要だと言っていました。35m以上の距離の行き止まり道路は幅6m以上じゃなかったですかと聞くと、市役所行って調べますということでした。

雨漏りに関しては、見た感じだけですが無さそうということでした。

シロアリに関しては不明という事でした。床の沈むところはないですかと聞くと、床の沈むところはあるので、シロアリがいるかもしれないということでした。
現状売りなので、シロアリや雨漏りがあっても、売主は責任を負わないという事でした。

洗濯機の置く場所はあるのかと聞くと無いとの事でした。不動産屋の人も洗濯していなかったのか不思議ですと言っていました。(笑!)

空き家期間は去年の秋頃からということなので半年はたっていないそうです。

売却理由は使用しないからという事で、相続とかではないので売り急ぎはしていないようです。

魅力的な物件ではありますが、洗濯機の置く場所が無いというのは困ります。

2019年3月5日

不動産屋さんからメールで返事がありました。
道路について 現状4.6mあり 再建築の時もセットバック不要ということです。

行き止まりの道路について、政令によって
(6) 行き止まり道路
道路は、行き止まり道路としてはならない。ただし、次の場合は、行き止まり道路とすることができる。
ア 幅員4m以上の道路で延長が35m以内であるもの
イ 道路の幅員が4m以上6m未満であり、かつ、当該道路の終端に転回広場又は車返しを設けたもの
ウ 道路の幅員が6m以上のもの
という制約があるのですけど、そこらへんの関係はどうなっているのかなあ?

2019年3月7日

不動産屋さんから連絡がありました。
行き止まり道路について、既設の場合は道路幅4mあればセットバックは不要のようです。

洗濯機置き場は後ろの土間に新設すればとの提案がありました。給排水工事が必要だという事です。水回りの施設は前方に集中しているので給排水工事は大変そうです。

2019年3月8日

後ろの土間は床が土では無くてコンクリートになっているそうです。周りは薄い板状になっているようです。
給排水新設にかかる費用は不明だそうです。
床がコンクリートだと斫らないといけないので、費用がそれなりにかかりそうです。



充電式サンダーを購入しました。

メルカリでマキタ 18v ランダム オービットサンダBO180DZを9000円で購入しました。
専用ペーパーがたくさん付属していたので、すぐに使えます。
あまり使う事が無いかもしれないけど、手で磨くのって面倒臭そうなんで購入しました。



タイルが割れてしまった

2019年2月14日

玄関前の床にはタイルを敷いてあるのですが、自動車が上を通って割れてしまいました。なんでこんなところを通るのだろうと不思議に思うんですけど・・・・・

割れたタイルは15cm角で表面が滑らないようにザラついているんです。
最初、ホームセンターで調べたのですが、10cm角の壁用の表面がツルツルのタイルしか売っていませんでした。
金沢のタイル屋さんで検索したのですが、店頭売りのお店って無いんですよね。タイル工事のお店ばっかりです。

ネットで調べると、15cm角のタイルは1枚150円くらいで送料が800円程度かかるようです。最低6枚最高8枚欲しかったので、1枚300円くらいの金額です。

1枚300円程度なら、地元で買った方が良いかなと思い、金沢で一番大きなタイル屋さんに欲しいタイルを持って行ったのですが、在庫って全くなく、カタログを見せてもらえる訳でもなく、見本を置いて行ったら、後で見積もりをするって言うんです。
あまりに高額だった場合、また見本を引き取りに行くのが面倒なので、1枚300円くらいで購入できますか?と聞くと、とてもそんな値段ですまないと言われました。
結局、地元で購入するのを諦めました。

改めて、ネットで調べたのですが、15cm角のタイルって実際には144mm程度の大きさなんです。
今使っているタイルは15cmピッタリなので、6mmも小さいとその部分だけ目地が広くなって見栄えが悪くなるんです。
よく調べると30cmちょうどの寸法のタイプが意外と種類が多いので、それを4分割に切って貰えば大丈夫だと思いつきました。問い合わせすると、ワンカット300円でできるというので頼むことにしました。
ただ、切ると2mm程度幅が狭くなるので148mmから149mm程度になるということでした。
この程度なら、そんなに見栄えが悪くならないと思ったので注文する事にしました。
どのように注文すればよいか問い合わせしたら、注文時の備考に4分割希望と記入してくださいということでした。
切断費用の処理は後から連絡があるのかなあと思っていました。

7日に注文したのですが今日届きました。9枚入っていました。
多分45cm角のタイルがあったので、それを切断して送ってくれたのだと思います。
色がパソコンで見た色より薄かったし、厚さも今までのより少し薄かったのですが、まあいっか
本来は4カット分の工賃がかかると思うんだけど請求はありません。
タイル代金1300円、送料800円でした。
タイル接着がうまくできたら工賃の件を問い合わせしようと思います。

接着する部分の目地が残っている個所を全部除去して綺麗にしました。マイナスドライバーを当てて金槌でただくと簡単に除去できます。
コンクリートとタイル用の接着剤170mL432円を購入してあったのですが、6枚接着したら無くなってしまいました。
もう2枚接着しないといけないので、またコンクリートとタイル用の接着剤を購入しないといけません。

残りの2枚は台形のタイル(15cm角の一部を斜めに切断)なので、形に合わせて自分で切断しないといけません。
グラインダーで削れば簡単に切断できると思っていたのですが、うまくいきません。
ネットで調べると、風呂とか外壁のタイルはタイル表面にキズをつけて押し割ることができるのですが、床用のタイルはグラインダーにタイル切断用 ダイヤモンドカッターを取り付けて削らないといけないようです。
仕方ないので、楽天でタイル切断用 ダイヤモンドカッターを購入しました。
なんやかんやと費用がかかります、
タイル切断用 ダイヤモンドカッターは初回限定で送料込み1500円ですが75円OFFのクーポンがあって、しかも商品レビューを記入すれば、もう1枚サービスになっていました。ラッキーです。

2019年2月18日


本日、タイル切断用 ダイヤモンドカッターが届きました。でも1枚しか入っていませんでした。
さっそくタイルを切ってみました。楽々に切る事ができました。

2019年2月21日

タイルの接着が完了したので、補修したタイルとタイルの隙間に目地材を入れました。
目地材はチューブ入りもあるのですが、とてもチューブ1本で間に合いそうもないので、安くて量が多い粉のタイプを購入しました。
500gの目地材を全部使い切りました。
それほど綺麗にはできませんでしたが、まあいいです。
タイル間の距離や目地の深さを一定にする工具ってあるんだと思います。

tairu1.jpg

2019年2月25日

最後に高圧洗浄機でクリーニングをしました。これで完成です。
でも、高圧洗浄機って、あまり効果があるって気がしないんですよね。
毎回、こんな程度かとがっかりします。



充電式タッカを購入しました。

2019年2月13日

メルカリでマキタ18Vの充電式ピンタッカPT351DRFを購入しました。
電動で釘(太さ0.6mm長さ18,25,30,35mm)を打ち込む工具です。

充電器と充電池3.0Ahとケース付きで23000円でした。
おまけで針もつけてもらうようにしました。

ほとんど使う事が無いと思うけど、床や壁に板を固定するのに便利そうなので衝動買いしました。
まあ、いらなくなっても購入したより高く売れると思います。

2019年2月15日

今日、充電式ピンタッカPT351DRFが届きました。おまけに付けてもらった針は18mmでした。18mmって一番よく使う針だと思います。
木の角材に試し打ちしてみましたが、その迫力に感動しました。
これがあれば、隅の方の板の固定も簡単にできます。



石引2丁目の古屋付土地の物件

石引2丁目の古屋付土地86.56㎡260万円の物件が掲載されていて、ちょっと見てきました。
正確な住所は掲載されていませんでしたが、地図は正確でした。

まさしく市街地なので、住環境としては良い地域です。
建物は、外から見た感じは、かなり古くてリフォームするには、高額になりそうですが駐車場があります。
傾斜地の下のほうに位置していて、建物は平地より1m程度高い状態で建てられていて土地の側面は石垣で補強されていたので地盤にはリスクがあると感じました。
小立野台地までの道路は狭くて急坂になっていて、しかも一方通行になっていますが、駐車場までは一方通行では無く、対向車とすれ違いができる道路で行けるので、出入りに不自由というほどでもありません。徒歩だとすぐに小立野台地に出られるので便利です。

路線価は5.8Eなので500万円ほどの土地です。
SUUMO、at home、不動産ジャパン、ハトマークで掲載されていましたが、不動産ジャパンとハトマークだけがセットバックが必要と明記されていました。
角地で西 4.4m 公道 ・ 南 2.3m 公道 になっていてセットバックは坂道(メインの道路)の方向です。建て直す場合は駐車場のあるところを1m弱削らないといけません。駐車場を確保しようとすると工事は大変そうです。
12月から掲載されているようです。専任媒介になっていました。



「不動産凍死しないための大家の投資の教科書」を読んだ

「不動産凍死しないための大家の投資の教科書を読んだ 安藤しげき著」を読みました。
2018年6月に発刊された元不動産会社員が書いた本です。

さすがに新しい本なので、最近の不動産業界の事などにも触れられていて参考になります。
ただ、関東圏についての具体的な情報についての内容や都会の人が地方の物件を購入する時に気をつけないといけない事など、関東圏で新たに不動産投資を始める人へのアドバイス的な色彩が濃いです。

全体的に、銀行や不動産会社などとの関係を良好にする方法というのがポイントで、他の本には触れられていなかった内容もあるので参考になりました。
その他、想定外に費用がかかる事例の紹介なども参考になりました。

短期売買は銀行との関係を悪くするとか、不動産業界やその他の業者に対して、管理費・工事費など値切ると結果的に良い結果を得られない。
将来的に売る事を目的にする場合と、ずっと保有する目的の場合では家賃の設定の対応に違いがある。

不動産投資には運も重要。
不動産投資には時期も重要で、安く買える時期に購入し、高く売れる時に売ると成功するが、その例を参考に同じことをしようとして、時期が合わないと失敗する。

DIYは最初の一回は、勉強になるというメリットはあるが、それ以外は費用対効果の問題もあり、メリットは多くない。

土地の実勢価格は「土地総合情報システム」「スーモ」「アットホーム」で調べる事ができる。

不動産を購入する時にお金を借りる場合の団体信用生命保険は、鬱病の診断をされた人は使えないというのは知りませんでした。鬱病の診断書を提出する場合にはリスクがあるということのようです。



弥生1丁目の物件

2019年2月1日

今日、弥生2丁目の戸建ての物件350万円が掲載されていました。
新しい物件は金曜日に掲載される事が多いんです。
土地面積45.9㎡で築43年(1976年6月)、駐車場があって、トイレ・風呂が別にあって、公営水道、都市ガス、下水完備です。
路線価は57Eなので260万円の土地です。
狭いのと、向かって左側の壁が隣とくっついているのが難点です。
1981年(昭和56年)の新耐震設計基準前の建物です。
小学校と中学校がすぐ近くで、バス停も近く、片町は徒歩圏です。野町駅・泉野図書館も徒歩圏で、文教地区とはちょっとズレていますが場所的には文句なしです。

HOME'Sは正確な住所は掲載されていませんが、地図は正確でした。
SUUMOは正確な住所も掲載されていませんし、地図も明確な場所を表示していませんでした。
at homeは正確な住所は掲載されていませんが、地図は正確でした。

さっそく現場を見てきました。物件の前の道路も含めて大道路からの道路も広くてアクセスにストレスは感じない場所です。
基礎に大きめのヒビがありますが、建物はそれほど傷んでいないようです。
ただ、小学校と中学校にほぼ隣接しているので、静かな生活は望めないようです。

かなり気に入ったので、その物件の専任媒介である不動産屋に行ってきました。
賃貸が主な不動産屋で、物件購入の相談だと言うと、別のブースに案内されました。
ドリンクサービスが無料で、10種類以上の飲み物から選べます。ホットミルクココアを頼みました。美味しかったです。
ちょっと待って、その物件の担当者が来ました。結構若い男性で感じの良い担当者でした。
いろいろと話をしました。サイトでは浴室の画像は掲載されていませんでしたが、ちゃんと撮ってあって見る事ができました。
担当者が見た感じでは、雨漏りは無いようで、シロアリについては検査してないので不明だけど、床が沈む場所が一か所あるので可能性はあるということでした。
エアコンは古いので使い物にならないかもしれないということでした。
水道関係での漏れもあるかもしれないということでした。

現状有姿渡しなので、建物の不具合については責任は持てないということのようです。

この物件は高齢の住人が亡くなられて、相続人が他に住居を持っているので売りに出したということです。空き家状態は5カ月程度だということです。
周りに、迷惑な住民がいないか聞いたのですが、売主は住んでいないので詳しい事は分からないけど、そのような話は聞いていないということでした。つまり不明という事です。
賃貸に出すとしたら5、6万円程度ではないかということでした。
賃貸に出す場合、どの程度のリフォーム代がかかるか聞いたのですが、明確な返答はありませんでした。

値段が安いので、業者からも含めて、かなりの問い合わせがあったという事です。
購入を前提に、建物の内部を見学させて貰う事にしました。不動産屋に行ったのが夕方で、電気が入ってないので暗くて見えないということなので明日の午後に内覧する事になりました。
一番最初の内覧です。
内覧無しで買い付けを入れる人もいるので、その場合は、ご容赦願いますと言われました。

物件の資料をプリントして渡してくれました。
帰る時に、担当者が店舗を出て、自動車が出るのを頭を深々と下げて見送っていました。

2019年2月2日

今日、弥生2丁目の物件を見てきました。
約束の時間の15分前に着いたのですが、さすがに不動産屋さんも来ていました。
物件の前に駐車したのですが、駐車すると開けてあったドアが自動車に遮られて閉まらなくなりました。

築43年ともなると、さすがに古さを感じました。
電気は入ってないし、水道も止まっていました。 
トイレは新しいようで綺麗で、風呂も少し狭いのですが使えなくはないようです。追い炊きはできません。
階段を上がる手前の床は、確かに沈みを感じましたし、2階の畳の部屋も沈みを感じました。
屋根の瓦も、少し手を入れないといけないようです。
天井に雨漏りの跡は無かったのですが壁に雨漏りかもしれない形跡がありました。
でも全体としては、程度の良い物件だと感じました。
不動産屋さんが、賃貸の場合3万円から4万円(高くても4万5千円)程度が相場だと言っていました。隣と壁が共用の長屋タイプの物件は人気が無いそうです。

担当者に基礎のヒビは大丈夫か聞いたのですが、明確な返事はいただけませんでした。

リフォームに150万円で諸経費込みで550万円として、月額4万円で計算すると12年で償却ですから10%を完全に切ってしまいます。途中に修繕の可能性も多いので、ちょっと厳しいです。

もうほとんど購入するつもりで、隣の人に話を聞こうとお土産を購入してあったのですが、とりあえず検討しますということで切り上げました。

この後、別の人の内覧の予定が入っているそうです。担当者は、とても感じの良い人でした。

多分、もう売れていると思うのですが、まだ迷っています。

2019年2月3日

まだ売れ残っていたら購入しようと、念のためネットを調べたのですが、もう売れたようです。

HOME'S、SUUMO、at homeの掲載も無くなっていました。

2019年3月24日

担当者からメールでアパートの紹介がありました。広告前にお客に一斉に連絡しているようです。



東山2丁目の物件

1月29日に東山2丁目の戸建て385万円の物件が気になったので見てきました。
土地面積182.24m²で屋根付きの駐車場があって1963年9月(築55年6ヶ月)の物件です。
路線価は365万円の土地です。
現在も居住しているということです。

この付近は卯辰山山麓寺院群のページを作る時に何回か訪れていたのですが、道が狭いので自転車で行っていたのです。そういう訳で自動車で行ったのは初めてでした。
やっぱり道は狭いです。道路のほとんどの部分が対向車とすれ違う事が出来なく、しかも現場付近は傾斜がかなりあります。
2車線のある道路に出るまでの距離も、かなりあるので相当なストレスを感じるのではないかと思います。
今日は雪が降っていたのでタイヤが滑っているのを実感しました。Uターンできるのか不安に感じました。
画像を見るとそうでもないのですが、建物はかなり傷んでいました。屋根のひさしの裏もボロボロだし、外壁も相当傷んでいました。
平面図を見ると、お風呂の脱衣場を通らないとトイレに行けない構造になっているのも気になりました。

at homeには正確な住所は掲載されていませんでしたが、地図は正確でした。

不動産ジャパンには正確な住所もないし、地図もありませんでした。

ハートマークサイトには、正確な住所もないし、地図もあいまいなものでした。

SUUMOには正確な住所が掲載されていました。
・附属建物車庫(12.42平米)あり※登記済み  
・外部物置増築未登記 
・建蔽率超過(既存不適格)
・西側、南側高低差による離隔指導の可能性あり
であることが明記されていました。 

homesには正確な住所がけいさいされていましたし
・土砂災害警戒区域(イエローゾーン)
・附属建物車庫(12.42平米)あり(登記済み)  
・外部物置増築未登記 
・建蔽率超過(既存不適格)
・西側、南側高低差による離隔指導の可能性あり 
であることが明記されていました。

サイトによって、随分違うものだなあと感じました。でも制度的に不具合な面は掲載して当たり前だと思うんですけど・・・



岸川町の120万円の物件

2019年1月27日

HOME'Sに岸川町の120万円の物件が掲載されていました。今日(2019/01/27)登録になっています。
築46年で画像を見た限り綺麗な建物です。現在居住中なので、建物は極端には傷んでいないと思われます。
角地の土地約100㎡で駐車2台分あって1台分は屋根付きです。
安い物件として定番の、斜面を造成した団地です。
住宅地図で住所を確認したのですが、その住所の住宅が存在してませんでした。
このあたりは地番の付け方が変側的で、番号が飛び飛びなんです。昔からある建物なので住所が存在しないはずは無いので、住所が不正確に掲載されているのかもしれません。
金沢市の路線価の掲載外の地域なので土地の価格も不明です。

市街化調整区域・土砂災害警戒区域(イエローゾーン)(レッドゾーン) ・ 離隔指導の可能性あり  ・西側越境あり  ということのようです。かなり制約が多いです。
市街化調整区域というのは、住宅を建ててほしくない地域という事なので、将来的に住環境が整備される可能性は低く、再建築不可の可能性もあります。造成団地で市街化調整区域の場合があるって初めて知りました。

画像を見る限り、崖の下でもなくて、崖の上でもないです。道路を挟んだ斜面が下の方が1.5m程度の石垣があって、その上が山を削った跡の断面になっています。この断面が崩れる恐れあるという事なんだと思います。

西側越境は駐車場の壁面だと思いますが、斜面で補強のため、かなり頑丈な壁になっているので簡単に解決する問題ではありません。

普通は、がけ崩れがありそうな場所に住みたくないと思うので、貸家にする場合は、入居者を探すのに苦労しそうで、賃貸料をかなり安くしないといけないと思われます。

道がどれほどの傾斜か現場を見てこようかなと思います。
駐車場の形が特徴的なので、すぐに場所はわかると思います。

2019年1月28日

岸川町の120万円の物件を見てきました。
斜面を造成した団地で、坂はありますが、それほど急勾配ではなく、それなりに広い道路です。
どうしても冬が心配ならば、平地に空き地が多いので平地に駐車場を借りるという選択もあると思います。
ただ、坂の途中に「なだれ注意」や「熊が出没します」の看板がありました。
住所は、住宅地図が正しく、HOME'Sで掲載されていた住所が間違っていました。意図的に違った住所を掲載したんじゃないかと思います。

崖については、道路を隔てていますし、それほど高くなく石垣の上も補強されているので、危険度は大きくないと感じました。

建物は、基礎も含めて、それほど傷んでいないようですが、屋根のひさしの裏の板がかなり傷んでいたので、雨漏りはあるのかもしれません。

賃貸用という意味では、リスクがありますが、賃貸住宅に住んでいる人なら、この物件を購入して、現在支払っている家賃分を貯めといて、将来的に別の地域で戸建てを購入するという選択はありだと思います。
金沢駅から自動車で30分以内で、駐車場が2台分あり、それほど傷んでない戸建てが120万円というのは魅力です。

2019年1月29

岸川町の120万円の物件がSUUMO、athome、不動産ジャパン、ハートマークサイトにも掲載されていました。

2019年3月9

岸川町の120万円の物件は売れたようです。