金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14

「不動産凍死しないための大家の投資の教科書」を読んだ

「不動産凍死しないための大家の投資の教科書を読んだ 安藤しげき著」を読みました。
2018年6月に発刊された元不動産会社員が書いた本です。

さすがに新しい本なので、最近の不動産業界の事などにも触れられていて参考になります。
ただ、関東圏についての具体的な情報についての内容や都会の人が地方の物件を購入する時に気をつけないといけない事など、関東圏で新たに不動産投資を始める人へのアドバイス的な色彩が濃いです。

全体的に、銀行や不動産会社などとの関係を良好にする方法というのがポイントで、他の本には触れられていなかった内容もあるので参考になりました。
その他、想定外に費用がかかる事例の紹介なども参考になりました。

短期売買は銀行との関係を悪くするとか、不動産業界やその他の業者に対して、管理費・工事費など値切ると結果的に良い結果を得られない。
将来的に売る事を目的にする場合と、ずっと保有する目的の場合では家賃の設定の対応に違いがある。

不動産投資には運も重要。
不動産投資には時期も重要で、安く買える時期に購入し、高く売れる時に売ると成功するが、その例を参考に同じことをしようとして、時期が合わないと失敗する。

DIYは最初の一回は、勉強になるというメリットはあるが、それ以外は費用対効果の問題もあり、メリットは多くない。

土地の実勢価格は「土地総合情報システム」「スーモ」「アットホーム」で調べる事ができる。

不動産を購入する時にお金を借りる場合の団体信用生命保険は、鬱病の診断をされた人は使えないというのは知りませんでした。鬱病の診断書を提出する場合にはリスクがあるということのようです。



弥生1丁目の物件

2019年2月1日

今日、弥生2丁目の戸建ての物件350万円が掲載されていました。
新しい物件は金曜日に掲載される事が多いんです。
土地面積45.9㎡で築43年(1976年6月)、駐車場があって、トイレ・風呂が別にあって、公営水道、都市ガス、下水完備です。
路線価は57Eなので260万円の土地です。
狭いのと、向かって左側の壁が隣とくっついているのが難点です。
1981年(昭和56年)の新耐震設計基準前の建物です。
小学校と中学校がすぐ近くで、バス停も近く、片町は徒歩圏です。野町駅・泉野図書館も徒歩圏で、文教地区とはちょっとズレていますが場所的には文句なしです。

HOME'Sは正確な住所は掲載されていませんが、地図は正確でした。
SUUMOは正確な住所も掲載されていませんし、地図も明確な場所を表示していませんでした。
at homeは正確な住所は掲載されていませんが、地図は正確でした。

さっそく現場を見てきました。物件の前の道路も含めて大道路からの道路も広くてアクセスにストレスは感じない場所です。
基礎に大きめのヒビがありますが、建物はそれほど傷んでいないようです。
ただ、小学校と中学校にほぼ隣接しているので、静かな生活は望めないようです。

かなり気に入ったので、その物件の専任媒介である不動産屋に行ってきました。
賃貸が主な不動産屋で、物件購入の相談だと言うと、別のブースに案内されました。
ドリンクサービスが無料で、10種類以上の飲み物から選べます。ホットミルクココアを頼みました。美味しかったです。
ちょっと待って、その物件の担当者が来ました。結構若い男性で感じの良い担当者でした。
いろいろと話をしました。サイトでは浴室の画像は掲載されていませんでしたが、ちゃんと撮ってあって見る事ができました。
担当者が見た感じでは、雨漏りは無いようで、シロアリについては検査してないので不明だけど、床が沈む場所が一か所あるので可能性はあるということでした。
エアコンは古いので使い物にならないかもしれないということでした。
水道関係での漏れもあるかもしれないということでした。

現状有姿渡しなので、建物の不具合については責任は持てないということのようです。

この物件は高齢の住人が亡くなられて、相続人が他に住居を持っているので売りに出したということです。空き家状態は5カ月程度だということです。
周りに、迷惑な住民がいないか聞いたのですが、売主は住んでいないので詳しい事は分からないけど、そのような話は聞いていないということでした。つまり不明という事です。
賃貸に出すとしたら5、6万円程度ではないかということでした。
賃貸に出す場合、どの程度のリフォーム代がかかるか聞いたのですが、明確な返答はありませんでした。

値段が安いので、業者からも含めて、かなりの問い合わせがあったという事です。
購入を前提に、建物の内部を見学させて貰う事にしました。不動産屋に行ったのが夕方で、電気が入ってないので暗くて見えないということなので明日の午後に内覧する事になりました。
一番最初の内覧です。
内覧無しで買い付けを入れる人もいるので、その場合は、ご容赦願いますと言われました。

物件の資料をプリントして渡してくれました。
帰る時に、担当者が店舗を出て、自動車が出るのを頭を深々と下げて見送っていました。

2019年2月2日

今日、弥生2丁目の物件を見てきました。
約束の時間の15分前に着いたのですが、さすがに不動産屋さんも来ていました。
物件の前に駐車したのですが、駐車すると開けてあったドアが自動車に遮られて閉まらなくなりました。

築43年ともなると、さすがに古さを感じました。
電気は入ってないし、水道も止まっていました。 
トイレは新しいようで綺麗で、風呂も少し狭いのですが使えなくはないようです。追い炊きはできません。
階段を上がる手前の床は、確かに沈みを感じましたし、2階の畳の部屋も沈みを感じました。
屋根の瓦も、少し手を入れないといけないようです。
天井に雨漏りの跡は無かったのですが壁に雨漏りかもしれない形跡がありました。
でも全体としては、程度の良い物件だと感じました。
不動産屋さんが、賃貸の場合3万円から4万円(高くても4万5千円)程度が相場だと言っていました。隣と壁が共用の長屋タイプの物件は人気が無いそうです。

担当者に基礎のヒビは大丈夫か聞いたのですが、明確な返事はいただけませんでした。

リフォームに150万円で諸経費込みで550万円として、月額4万円で計算すると12年で償却ですから10%を完全に切ってしまいます。途中に修繕の可能性も多いので、ちょっと厳しいです。

もうほとんど購入するつもりで、隣の人に話を聞こうとお土産を購入してあったのですが、とりあえず検討しますということで切り上げました。

この後、別の人の内覧の予定が入っているそうです。担当者は、とても感じの良い人でした。

多分、もう売れていると思うのですが、まだ迷っています。

2019年2月3日

まだ売れ残っていたら購入しようと、念のためネットを調べたのですが、もう売れたようです。

HOME'S、SUUMO、at homeの掲載も無くなっていました。



東山2丁目の物件

1月29日に東山2丁目の戸建て385万円の物件が気になったので見てきました。
土地面積182.24m²で屋根付きの駐車場があって1963年9月(築55年6ヶ月)の物件です。
路線価は365万円の土地です。
現在も居住しているということです。

この付近は卯辰山山麓寺院群のページを作る時に何回か訪れていたのですが、道が狭いので自転車で行っていたのです。そういう訳で自動車で行ったのは初めてでした。
やっぱり道は狭いです。道路のほとんどの部分が対向車とすれ違う事が出来なく、しかも現場付近は傾斜がかなりあります。
2車線のある道路に出るまでの距離も、かなりあるので相当なストレスを感じるのではないかと思います。
今日は雪が降っていたのでタイヤが滑っているのを実感しました。Uターンできるのか不安に感じました。
画像を見るとそうでもないのですが、建物はかなり傷んでいました。屋根のひさしの裏もボロボロだし、外壁も相当傷んでいました。
平面図を見ると、お風呂の脱衣場を通らないとトイレに行けない構造になっているのも気になりました。

at homeには正確な住所は掲載されていませんでしたが、地図は正確でした。

不動産ジャパンには正確な住所もないし、地図もありませんでした。

ハートマークサイトには、正確な住所もないし、地図もあいまいなものでした。

SUUMOには正確な住所が掲載されていました。
・附属建物車庫(12.42平米)あり※登記済み  
・外部物置増築未登記 
・建蔽率超過(既存不適格)
・西側、南側高低差による離隔指導の可能性あり
であることが明記されていました。 

homesには正確な住所がけいさいされていましたし
・土砂災害警戒区域(イエローゾーン)
・附属建物車庫(12.42平米)あり(登記済み)  
・外部物置増築未登記 
・建蔽率超過(既存不適格)
・西側、南側高低差による離隔指導の可能性あり 
であることが明記されていました。

サイトによって、随分違うものだなあと感じました。でも制度的に不具合な面は掲載して当たり前だと思うんですけど・・・



岸川町の120万円の物件

2019年1月27日

HOME'Sに岸川町の120万円の物件が掲載されていました。今日(2019/01/27)登録になっています。
築46年で画像を見た限り綺麗な建物です。現在居住中なので、建物は極端には傷んでいないと思われます。
角地の土地約100㎡で駐車2台分あって1台分は屋根付きです。
安い物件として定番の、斜面を造成した団地です。
住宅地図で住所を確認したのですが、その住所の住宅が存在してませんでした。
このあたりは地番の付け方が変側的で、番号が飛び飛びなんです。昔からある建物なので住所が存在しないはずは無いので、住所が不正確に掲載されているのかもしれません。
金沢市の路線価の掲載外の地域なので土地の価格も不明です。

市街化調整区域・土砂災害警戒区域(イエローゾーン)(レッドゾーン) ・ 離隔指導の可能性あり  ・西側越境あり  ということのようです。かなり制約が多いです。
市街化調整区域というのは、住宅を建ててほしくない地域という事なので、将来的に住環境が整備される可能性は低く、再建築不可の可能性もあります。造成団地で市街化調整区域の場合があるって初めて知りました。

画像を見る限り、崖の下でもなくて、崖の上でもないです。道路を挟んだ斜面が下の方が1.5m程度の石垣があって、その上が山を削った跡の断面になっています。この断面が崩れる恐れあるという事なんだと思います。

西側越境は駐車場の壁面だと思いますが、斜面で補強のため、かなり頑丈な壁になっているので簡単に解決する問題ではありません。

普通は、がけ崩れがありそうな場所に住みたくないと思うので、貸家にする場合は、入居者を探すのに苦労しそうで、賃貸料をかなり安くしないといけないと思われます。

道がどれほどの傾斜か現場を見てこようかなと思います。
駐車場の形が特徴的なので、すぐに場所はわかると思います。

2019年1月28日

岸川町の120万円の物件を見てきました。
斜面を造成した団地で、坂はありますが、それほど急勾配ではなく、それなりに広い道路です。
どうしても冬が心配ならば、平地に空き地が多いので平地に駐車場を借りるという選択もあると思います。
ただ、坂の途中に「なだれ注意」や「熊が出没します」の看板がありました。
住所は、住宅地図が正しく、HOME'Sで掲載されていた住所が間違っていました。意図的に違った住所を掲載したんじゃないかと思います。

崖については、道路を隔てていますし、それほど高くなく石垣の上も補強されているので、危険度は大きくないと感じました。

建物は、基礎も含めて、それほど傷んでいないようですが、屋根のひさしの裏の板がかなり傷んでいたので、雨漏りはあるのかもしれません。

賃貸用という意味では、リスクがありますが、賃貸住宅に住んでいる人なら、この物件を購入して、現在支払っている家賃分を貯めといて、将来的に別の地域で戸建てを購入するという選択はありだと思います。
金沢駅から自動車で30分以内で、駐車場が2台分あり、それほど傷んでない戸建てが120万円というのは魅力です。

2019年1月29

岸川町の120万円の物件がSUUMO、athome、不動産ジャパン、ハートマークサイトにも掲載されていました。

2019年3月9

岸川町の120万円の物件は売れたようです。



我が家を簡単リフォーム ・ 我が家を速攻メンテナンス

「我が家を簡単リフォーム 」と「我が家を速攻メンテナンス」の学研ムックの2冊をメルカリで購入しました。

我が家を速攻メンテナンス」は壁・床・建具・窓まわり・水まわり・設備・家具・エクステリアのちょっとしたトラブルを修理するのに役立つテクニックが紹介されています。

知っていることも多かったのですが、範囲が広いので、なるほどと納得することも多々あって参考になりました。
あまり自分で修理することが無く、すぐに業者に頼んでしまう人は、1冊持っておくと役立つこと満載だと思います。

我が家を簡単リフォーム」は、「我が家を速攻メンテナンス 」と同じシリーズなので内容が重複している箇所も多いのですが、大規模な修理でも意外と費用をかけないで出来るって気になります。
説明がおおざっぱなので、詳しい事は他の本やネットで調べる必要があるようですが、どんなことが比較的簡単にできるのか知ることができます。

塗装に使った道具はすぐに洗わず水を張ったバケツに1番浸けて、その後中性洗剤で洗えばよいというのは初めて知りました。



マキタ18V充電式ディスクグラインダーを購入しました

2019年1月26日

マキタ18V充電式ディスクグラインダーをメルカリで購入しました。
最初、日立の12Vのものを探していたのですが、日立には12Vの充電式のグラインダーは無いようです。
どちらにしても充電式ディスクグラインダーは出力が弱いようです。
日立の14.4Vや18Vは充電池の形が違っていて、持っている充電器が使えないので、思い切ってマキタ製を購入する事にしました。
工具は、マキタのものが評判がよく、プロの人はほとんどマキタの工具を使っているらしいです。
でもバッテリーも含め中古でも値段が高いので諦めていたのですが、思い切って購入しました。
ディスクグラインダー本体はGA404Dで12500円で、充電器はDC18RAで3600円、充電池はBL1815A新品で5500円です。
充電池はBL1815Aでは容量が小さく、すぐにバッテリー切れになりそうなので、中古でもっと容量の大きな充電地を購入した方が良かったかもしれません。

これで、どうしても欲しかった工具は全部揃いました。
マキタ18Vのレシプロソー(セーバーソー)もお買い得品が見つかれば購入するかもしれません。

あとは2m程度の脚立があればいいかな。

2019年2月8日

ラクマでマキタ18V充電地6.0Anと14V充電池3.0Anの2個を9000円で購入しました。
これで、マキタの工具を存分に使えます。



「有吉ゼミ ヒロミ リフォーム」は参考になります

リフォームに興味を持つようになって、テレビ番組の「有吉ゼミ ヒロミ リフォーム」は見るようにしています。
いろんな部位のリフォーム方法は本とか見て、ある程度は知っているのですが、やっぱり映像で見ると参考になります。
ただ、秘密兵器(高額な工具)がいろいろ出てくるので、そのままのやり方でリフォームできないのは難点です(笑!)
過去の放送も、まとめて見たいなあと思います。



不動産投資「実録ウラ話」を読んだ

だから、失敗する 不動産投資【実録ウラ話】 小嶌大介著を読みました。
特に新しい知識は得られませんが、いろんな本で得られる失敗要因を、まとめて読めるって感じです。
・業者の甘言に騙されない(無知ではダメ)
・買い急ぎは厳禁  良い物件を厳選(欲しい欲しいはダメ)
・最初は小さくリスクの少ない物件から
・競合が多すぎて賃貸料が下がっている地域は要注意
・そもそも賃貸需要の無い地域はダメ
・賃貸料は周りの相場や環境を把握して決める(外的要因の認識は重要)
・メンタルが重要(やる気がないと続かない 特にDIYは精神力が必要)
・資金は余裕をもって

まあ、当たり前の事を当たり前に書かれていますが、実例をもとに書かれているので理解しやすいと思います。



みんなのリノベーションを読んだ

「みんなのリノベーション 中谷ノボル薯」を読みました。
10年以上前に書かれた本なので古さは感じますが、中古物件を探すところからリノベーションして税金がかかるところまで初歩的なところを幅広く判り易く書かれています。

もうちょっと物件選びと建物のリノベーションについて多く書かれていると良いのですが、参考になった部分も多かったです。
読む価値はあると思います。




「ヤバイ家、修復します」は参考になりました

MROで放送されていた「ヤバイ家、修復します」という番組をビデオに録ってあったのを見ました。
元々はTBSで7月に放送されていたものを石川県では数日前に放送されたんです。

タレントと専門家が街を歩いて、修理が必要な家を見つけて、家主と交渉して修復するという内容の番組です。

壁や基礎のひび割れや亀裂、雨漏り、シロアリなど実際の状況と修復過程を映像で見られて、とても参考になりました。
基礎の亀裂を甘く見ていけないと思ったし、シロアリの怖さを実感しました。

以前、基礎に亀裂が1か所あり、雨漏り跡も1っか所あり、あ床があちこち沈みシロアリがいるかもと言われた、格安だけど意外とりっぱな物件を見て心が揺れましたが、買わないで良かったなあと思いました。

でも基礎に亀裂のある物件って、あちこちで見かけるけどなあ。

見る目をつけないといけないなあと思いました。