金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

岩出町の169.2万円の物件

岩出町の土地面積86.04㎡、建物面積76.76㎡ 169.2万円の物件が掲載されていました。
築年数が1978年3月なので、めちゃくちゃ古いという訳でもないです。
でも、建物が古い為大幅なりフォームが必要ですと掲載されています。
建物内部の画像も間取り図も掲載されていないので、外観以上に酷いのかもしれません。

建蔽率60%、容積率200%、道路幅6.8mです。
屋根付きの駐車場もあるようです。
最寄りの公共交通機関は森本駅で徒歩17分です。不便です。
高台で調整地域なので、再建築に制限があります。
正確な地図も住所も掲載されていません。
GoogleMapで現地を確認しましたが、傾斜地ではありますが、それほどの高台でも無いし奥まった位置ではありません。
駐車場は軽自動車がやっとという感じです。

念のため、土砂災害区域を調べましたが、この場所は指定されていませんが、すぐ近くには土砂災害区域に指定されている地点が多いです。

調整地域なので路線価は無いですが、近くの平地は37Fになっています。
37Fで計算すると318万円です。

ハトマークサイト、不動産ジャパン、アットホームに掲載されていました。


金沢市街化区域71.79坪で10万円の土地

売り土地のページを見てたら、金沢市街化区域237.34㎡で10万円の土地が掲載されていました。
住宅用地、用途地域が無指定で5.4m幅の公道に接面14.6mです。
建蔽率60%容積率200%です。
バス停から徒歩6分です。

画像を見ると、道路から段差が2mほどありそうです。
離隔指導の可能性ありと掲載されていました。
そもそも、離隔指導の可能性ありというのは全国で通用する言葉で無く、北陸の不動産業者が使っている方言みたいなもののようです。
要は、そのままでは再建築できない可能性がありますよという事を、曖昧に表現しているようです。
前面の道路と高低差があるため、建築時に補強が必要とか言われる可能性があるのかもしれません。

場所は、山手の斜面に造成された団地の利屋町です。
詳しい住所や地図は掲載されていません。
利屋町の団地って本当に人気が無いです。

ハトマークサイト、不動産ジャパンに掲載されていました。


山科1丁目の380万円の物件

2022年8月4日

山科1丁目の土地面積59.51㎡、建物面積61.55㎡、築年数1976年9月で380万円の物件が掲載されていました。
正確な地図が掲載されていました。

山科と聞くと、金沢でも有数の不人気地域でもある山側環状線の山側の斜面造成地を連想しますが、この物件は山側環状線より内側なので問題ないです。

バス停まで徒歩7分で、駐車場も無いですが、4.4mの道路に面していて、山側環状線へや泉が丘大通りへは直線で出られアクセスが良いので、駐車場さえ確保できれば便利な場所だと思います。

外観を見ると、それほど古臭さを感じませんが、リフォーム必要で、倉庫に最適と書かれています。
建物内部の画像が無いので、内部は、相当ひどいのかもしれません。

間取を見た感じでは。洗濯機がどこに置けるのかは気になりますが、そんなに目立った欠点はありません。

路線価は51Eなので303万円程度の土地です。

魅力的な物件だと思います。

株の調子が悪くなければ買っていたかもしれません。

ハトマークサイト、不動産ジャパン、アットホームに掲載されていました。

2022年8月4日

近くに行ったので見てきました。
道路はゆるやかな傾斜がありましたし、思ったより狭い道路でした。交差はストレスを感じそうです。
写真より狭く感じられたし、敷地ぎりぎりに建てられている印象がありました。


東山1丁目の115万円の物件

東山1丁目の土地面積26.77㎡、建物面積39.69㎡、築年数不詳115万円の物件が掲載されていました。
正確な住所と地図は掲載されていませんでした。

商業地域で建蔽率80%、容積率300%ですが、建ぺい率オーバーです。
二方道路(除角地)ですが北西 幅2.2m 、東 幅1.6m なので両方向にセットバックが必要です。セットバックすると土地面積29.51㎡しか残りません。

隣とは、両方ともくっついているので、建て替えする時には、両方とも隙間をとらないといけません。
実際に建て替えるとしたら、どれだけの広さの建物ができるのかと想像できません。

GoogleMapで場所を特定できましたが、両隣ともにお店になっていますが、前後道路の両方とも自動車が通れないので駐車にもできなさそうです。
隣のラーメン屋さんが買えば、ラーメン屋さんの土地価値も、かなり上がると思うんだけどなあ?

路線価は64Eなので190万円くらいの地価です。

建物内部の画像が無いので、どういった状態なのかは不明ですが、一番大きな部屋が5畳で、和式のトイレで風呂はありません。
洗濯機の置く場所にも苦労しそうです。

街中なので交通の便は良く、バス停まで徒歩3分です。

不動産ジャパン、ハトマークサイトで掲載されていました。



横山町の120万の物件

2022年7月23日

街中にある横山町の土地面積29.75㎡、建物面積51.17㎡で120万円の物件が掲載されていました。
狭いです。
正確な住所や地図は掲載されていませんでした。
GoogleEarthから推定するに路線価48Eの地点だと思われます。140万円程度の土地です。

建蔽率60%で容積率200%、2階建て建物面積51.17㎡なので、建物の土地の専有面積は25㎡以上はあるはずですが、建蔽率60%を満たしているとは考えられません。
それについての記載はありません。

築年数不詳です。かなり古いです。
外観も相当傷んでいますが、内部の画像は無いです。内部も相当ひどいのだと思われます。
きっと建て替えしないと住めないと思われます。

割家との記載があります。燐家とは1つの壁で区切られているだけで、片方の家だけを建て替えるというのは困難と思われます。
土地面積29.75㎡という狭さも問題ですが、建て替えする場合でも、相当に制限があると思います。

間取図を見ると台所の中に、直置型の風呂が置いてあります。
洗濯機の置く場所が見当たりません。

金沢ふらっとバスの停留場から徒歩2分です。
北鉄のバス停からも近いです。

ハートマークサイト、不動産ジャパンに掲載されていました。

2022年7月27日

近くに寄ったので、現地の確認をしてきました。
GoogleEarthから推定した場所では無かったですが、その場所のすぐ近くでした。
あの辺りは、狭くて、隣とくっついた古い家が、たくさんあるのです。
写真以上に、ぼろぼろの家でした。
前の道路が4m幅と記載されていましたが、側溝を含めても3m程度しか無かったように思います。
セットバックは必要だと予想されます。
路線価は48Eなので140万円程度の土地です。


堅田町の訳あり物件

2022年7月23日

堅田町の土地面積159.15㎡、建物面積116.24㎡、築年数1972年12月、470万円の物件が掲載されていました。

建蔽率60%容積率200%で市街地です。
路線価29Fなので、460万円くらいの土地です。

道路が2方向あって、片方が位置指定有りの私道で幅3.8mなので10cmのセットバックが必要です。ただ、セットバック部分は車庫(未登記)なので、それほど大きな影響はないと思われます。
もう一方の道路は道幅6.7mなので、広いです。

間取図を見ても、特に問題になる部分は無さそうだけど、洗濯機の置く場所がはっきりしません。
エコキュートを使っているので、修理代が心配です。

建物の中は綺麗な感じです。

間近の交通機関が森本駅で徒歩15分というのは、ちょっと辛いです。
環状線や高速道路、国道8号線とのアクセスは良いです。

コンビニまで徒歩5分です。

告知事項ありになっています。
告知事項ありというのは、なんらかの事故があったということのようです。
つまり事故物件ということのようです。

ハートマークサイトと不動産ジャパン、アットホーム、SUUMOに掲載されていました。

2022年8月3日

近くを通ったので、見てきました。
外から見た感じでは、建物はそれほど傷んでいないような感じでした。

広いほうの道路の対側は、竹がいっぱい生えた山(崖に近い)でした。
西と南側が山なので、日当たりは悪そうです。
気になって調べてみましたが、土砂災害地域には含まれていませんが、すぐ近くが土砂災害地域になっています。


引越の手伝い

家族の引越しの手伝いをする機会があるので、いろいろ準備しています。

プチプチや段ボールや養生テープは、家にあったので、それを使います。
台車も各種持っているので利用できます。
以前購入した家具スベールも利用できそうです。
sube-ru.jpg

ネットで調べると、その他に便利なグッズがいろいろあるみたいなので、入手しました。

楽ちんパワフルキャリー
重い物を、梃子の原理で簡単に持ち上げて、下に10*7*2.5㎝ の下台(キャスターが12個付いている)を4個入れて移動するグッズです。
上部の丸い部分が回転するので、方向を変えるのも自由自在です。
梃子の棒の耐荷重は150kg、下台の耐荷重は4個で300kgという事です。
メルカリで1200円で購入しました。
実際に試してみましたが、思ったほどスムーズに動かないし、運ぶものが完全に平らで無いと脱輪しやすいです。
全く役絶たないとまでは言えないけど、期待外れでした。
carry.jpg

引越キャリーベルト 楽々運べる運搬ベルト
運搬物の下にベルトを通して、ベルトを肩にかけて、楽な姿勢で重い物を運ぶグッズです。
耐荷重300kgだそうです。
金具は、かなりしっかりしてるし、ベルトも丈夫そうで、不安を感じさせません。
メルカリで1400円で購入しました。
洗濯機で実際に使おうとしましたが、ベルトの設置が面倒でした。普通に2人で持ったほうがはかどります。
もっと重いものだと便利かもしれません。
carrybelt1.jpg

その他に運搬のため、毛布、ブルーシート、ゴミ袋、ガムテープ、紐、ロープ、カッター、セロテープ、メージャー、内履き、ベットのマットの袋を用意しました。
家具の分解のために六角レンチとドライバーが役に立ちました。

冷蔵庫は倒して移動できないので、業者に頼んだようです。1万円以上したそうです。でも荷台の高さがあるトラックを借りて、窓から出すリスクを考えると、業者に頼んだ方が安心です。

洗濯機も倒して移動できないけど、Hondaベゼルにぎりぎり立てたまま乗せることができました。
ベットも長いので心配でしたがHondaオデッセイにぎりぎり乗せることができました。

引き渡しの日には不動産屋の下請けの業者がチェックがあるという事なので、汚れや傷は可能な限り修復する事にしました。

清掃や補修のために、接着剤、シールはがしスプレー、細かい目の紙やすり、紙やすりを均一に当てるための平らな面の木(8cm×4cm×1.5cm)、ペンキと筆、ワックス、メラミンスポンジ、金たわしソープパッド、研磨たわし、ステンレス研磨剤、雑巾、タオルなどが役に立ちました。

壁紙の薄い汚れは、メラミンスポンジで軽くこすると、綺麗にできました。メラミンスポンジできつくこすると壁紙が破損するので、あくまでも軽くこする程度でやめましょう。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

壁紙に、子供がつけたクレヨンの痕(細くてせいぜい2cm程度の汚れが複数個所)は100円ショップで購入した白の塗料とクリーム色の塗料を、筆で少しずつ食品トレーに取り出して混合する事で壁紙と似た色を調合し、筆で塗りました。
塗料の調合は、一度に合わせる必要は無いです。
塗った時と乾いた時で色が変わるのし、乾いた後に、クレヨンの痕が浮き出てしまう場合もあるので、何度も重ね塗りをして少しづつ、色を近づけていけばよろしいです。
ほぼ、跡形もなく補修できました。
その他の小さい汚れも、同様に補修できました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

冷蔵庫の裏は、剥がれる壁紙シートを貼ってあったので、それほど壁紙の汚れが残らずに済みました。
メラミンスポンジで綺麗にできました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

台所のごみ箱の裏側が、広範囲に汚れが残っていました。
これも、メラミンスポンジで拭いた後、塗料を筆で塗って、かなり目立たなくなりました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されクロス張替え料を請求されたようですが、通常使用による汚れだと主張すると請求を取り下げたようです。

テーブルに当たって傷ついた箇所については、広範囲でへこみや傷が残っていたのですが、塗料で何度も塗っても違和感が残りました。
ジョイントコークでへこみを埋めることも考えたのですが、壁紙に凹凸の模様があったので断念しました。
この部分はクロス張替え料を請求されたようです。さすがに、言い訳が出来ませんでした。
ただ、壁紙は経年劣化による残存価値は6年で1円になるという決まりがあるので、壁紙は入居期間の長さによって料金が違います。

家具を移動した時についたと思われる壁紙の角側の小さな傷が複数個所ありました。
接着剤で、壁紙の浮いた箇所を接着し、紙やすりを均一に当てるための平らな面の木(8cm×4cm×1.5cm)を押し付けたり、紙やすりで浮いた箇所を削ったりして平面にしたうえで、塗料を筆で塗って補修しました。
余程注意しないと気付かないくらいに綺麗になりました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

柱も、壁紙を貼ってあるような素材だったのですが、今回の引っ越しで家具を移動した時に傷をつけたようです。壁紙の小さい傷と同様に、接着剤で壁紙を接着し、紙やすりを均一に当てるための平らな面の木(8cm×4cm×1.5cm)を押し付けたり、紙やすりで浮いた箇所を削ったりして平面にしたうえで、塗料(100円ショップで購入したモカ茶と黒の塗料)を筆で塗って補修しました。
余程注意しないと気付かないくらいに綺麗になりました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

床の傷も複数個所にありました。
100円ショップで購入した塗料で厚めに塗って、浮いている部分を、平らな面の木(8cm×4cm×1.5cm)に紙やすりを巻いて、凹凸を完全に無くしました。違和感を無くするために、塗った箇所にワックスをかけときました。
余程、注意深く見ないと気がつかないようになりました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

台所周りは、清掃のために、メラミンスポンジ、金たわしソープパッド、研磨たわし、ステンレス研磨剤、雑巾などが役に立ちました。
レンジの裏は、ガスコンロの隙間カバーをつけてあったので、それほど汚れがこびりついていなかったです。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

エアコンはフィルターとか掃除しておいたそうですが、クリーニング代を請求されたそうです。

最初はオートクリーン機能付きだからという事で25000円請求されたそうですが、そんな話は聞いていないと主張したら、通常のエアコンクリーニングの料金12000円の請求になったそうです。本来は、通常使用していたのだから支払う必要は無いと思うけど・・・・
ネットで調べると、賃貸時の契約書にエアコンのクリーニング代について明記されていない場合は、大家が負担するのが一般的なようです。
今回の場合は、入居時の契約書にエアコンのクリーニング代が必要と明記されていたようです。
エアコンは清掃するだけ無駄だったようです。


不動産屋って、油断していたら、支払わなくても良いお金をどんどん請求してくるので注意が必要です。

結果的に、最初は75000円を請求されていましたが4万円台の請求になったそうです。
基本クリーニング料30000円とエアコンクリーニング料12000円と壁紙1枚分とのことです。
随分、節約できたと思います。

敷金は無かったので、請求された金額を全額支払わなければいけないです。

引き渡しの日の不動産屋の下請けの業者のチェックから1か月して正式な請求書が届きましたが、特に増額は無く安心しました。


河北郡津幡町字領家の競売物件

2022年3月23日

久しぶりに競売物件を見ていたら、津幡町字領家の売却基準価額 880,000円というのが掲載されていました。
土地面積187.00㎡、建物床面積122.46㎡で築年月1993年8月です。
比較的、新しい建物です。
都市計画区域内無指定、建ぺい率 60%、容積率 200%です。
JR七尾線「能瀬」駅まで徒歩500m、最寄バス停約480m(徒歩約6分)との事です。

土地は4人の共有になっていますが、持ち分だけの売却では無いようです。
住んでいる人が、車椅子が必要な人で、要介護のようです。
購入した後の、引き渡しに問題が多そうです。

川に近いのが不安です。

埋蔵文化財包蔵地に指定されているそうです。

下水道の汚物升は敷地内にあるけど、接続されていないとの事です。
電気も、正式な接続では無いようで、工事が必要と掲載されていました。

間取り図を見る限り、生活には特別に問題なさそうな感じです。

買受可能価額 704,000円、 買受申出保証額 176,000円です。
入札期間 2022/03/30 ~ 2022/04/06、開札期日 2022/04/13。
金沢地方裁判所本庁 令和03年(ケ)第82号

現地を見てきました。
周りは踏切があったり、細い道が多かったりで、アクセスは良くないですし、周りに生活に必要な施設は全く存在しないようです。
自動車が無いと生活できないと思われます。

建物は一般道路からは奥まった位置にあり、面している町道は2m程度(仕様書には約3mと記載されている)の細い道路で、セットバックも必要です。
駐車は2台は可能ですが、セットバックすると、支障がありそうです。

建物の外観は、かなり劣化がありました。

2022年4月13日

入札件数は21件で個人の人が落札したようです。売却価額は2,728,192円でした。


給湯器の水が止まらない

2022年3月6日

給湯器の水が止まるまでにの時間が時々長くなるようになりました。リンナイのRUS-V51VTという機種です。製造日を見ると10年たっているようです。

水は止まらないけど火は消えるようです。
しばらく待つと水は止まるのですが、かなり長い時間止まらない事もあるようです。いつからかと聞くと2か月以上前からだと言う。

本当はガス製品を自分で修理するのはダメらしいけど、水周りだけだとなんとかなるかもと思い、ネットで調べると、あっけなく治る場合もある事が判明しました。

https://ameblo.jp/komatsubakery/entry-12031975879.html

ガス栓と、給水栓を閉めます。
本体の底にカバーを止めるネジがあるので、外します。水回りなので錆びている場合が多いようで、なかなか緩ませる事が出来ません。ここで無理をするとネジの頭をつぶしてしまいます。
持っているドライバーの中でも最も高級なドライバーで慎重に外しました。

kyuutou1.jpg

kyuutou2.jpg

カバーの上の方で引っ掛けている箇所があるので、カバーを少し持ち上げながら引っ張り出します。

kyuutou3.jpg

右下の方に、水を止めたり出したりする部品があるので、その部分やメカ的に動作させる部分の汚れを取ったりCRC5-56スプレーをかけたりして、動きをスムーズになるようにします。
給水栓の役割をしている部品の軸は、手で動かして念入りに綺麗にします。
この部品は、水栓ダイヤフラムというものらしいですが、それでも改善しない場合は、中のゴムの膜を交換しないといけません。
ちょっと面倒なので、買い替えした方が良いのかもしれません。
https://ameblo.jp/taka-r34-23/entry-12682969453.html
ちなみに、使っている給湯器RUS-V51VTでは ダイヤフラム 水栓ダイヤフラムセット (310-040-000 310-047-000)が880円で入手できるようです。
https://paypaymall.yahoo.co.jp/store/kn-shop/item/sp10001000/

kyuutou4.jpg

kyuutou5.jpg

カバーを閉じる前に、給水栓をだけを開いて、動作確認をします。
あとは、カバーの上の方の引っ掛ける箇所を引っ掛けて、最後に底の部分をネジ穴に合わせ、ネジをしめます。
最後にガス栓を開いて、動作チェックをしました。
とりあえずは、正常に動作しましたが、毎回の現象ではないので、様子見です。
これで治れば良いなあ。

2022年4月2日

また、水が止まるまでに時間がかかる現象が現れたので、ダイヤフラム 、水栓ダイヤフラムセット 880円(310-040-000 310-047-000)を注文しました。

2022年4月7日

部品が届いたので、さっそく部品の交換をしました。

kyuutou6.jpg

給水の栓を閉めて、ガス栓を閉じて、カバーを外すのは前回と同じです。
作業をしやすくするために、スイッチを固定したあるネジ2個を外して視野を確保します。

kyuutou7.jpg

スイッチに隠れていたネジ2個を外します。

kyuutou8.jpg

水栓ダイヤフラムの部品を固定している5個(画像では1個は隠れていて写っていません)のネジを外します。

kyuutou9.jpg

kyuutou10.jpg

水栓ダイヤフラムを使っている部分が見えます。

kyuutou11.jpg

水栓ダイヤフラムの部分を引き抜きます。

kyuutou12.jpg

水栓ダイヤフラム310-047-000を交換します。

ダイヤフラム310-040-000の交換は、かなりのスキルが必要のようなので断念しました。

あとは、元に戻すだけです。
水栓ダイヤフラムの部品が落下したり、ネジ穴を合わすのが難しかったり、苦労させられましたが、根気よく頑張って、元に戻せました。

これで治ると良いなあ。

2022年4月29日

また、水が止まるまでに時間がかかる現象が現れました。

家族がガス屋さんに診てもらったのですが、この程度なら修理しないで使い続けた方が良いと言われました。
修理すると1万円以上かかるし、10年以上たっている給湯器に、それだけの修理をするのはもったいないという事です。修理部品もあるかわからないと言われました。

新しいのに入れ替えると工事費込みで4万円程度だという事でした。

ダメ元で、再び関係部位にC5-56スプレーで給油することにしました。
カバーを開けた時点で、ダイヤフラムの動きがスムーズになったので、カバーの歪みが悪い影響を与えているのかもしれません。
とりあえず、C5-56スプレーの給油だけでカバーを取り付けました。


ヴィラ千里浜ガーデンが30万円で出品

2019年6月7日

ジモティにマンション ヴィラ千里浜ガーデンが30万円で出品されていました。
老後に住み予定で購入したけど、2年後に解体するという話が出たので引っ越しして売りに出したという事です。
解体予定は2年後なので2年間は住めるという事ですが、解体反対意見が多く、解体の話は進んでいないということです。
解体になった場合は、解体費用が60万円程かかるそうです。

2DK、8畳1室、6畳2室、キッチン・トイレ付で、駐車場が無料で、共益費・修繕費13400円/月だそうです。
お風呂はなさそうですが300m離れて銭湯があります。

ネットで調べると築1977年7月で13階地下1階建で総戸数164戸になっています。

事務手数料は出品者が負担だそうです。

最初、個人売りで考えていたそうですが、問い合わせが多かったので不動産屋を間に入れることにしたそうです。
仲介手数料は出品者が負担するそうです。30万円だと不動産屋の仲介料は最大30000円。引き受けてもらえるんだろうか?

今年の固定資産税は支払い済みとの事です。

なんかマンションの将来の末路が見えますね。取り壊しは4/5の賛成がないとできないので、反対意見が多いと絶対に実現しません。
場所が良ければ、建替えという選択もあるかもしれないけど、あの場所では大金を負担して建て替えは難しいと思います。

でも築42年で、なんで解体なんでしょうね?

千里浜カントリークラブの一角みたいな場所だけど、今更ゴルフ場の整備は考えにくいし・・・・

2019年6月30日

25万円に値下げしていました。

2022年2月13日

あれから2年たったのに解体されていないし、どうなったのかなあと不思議に思っていたのですが、『週刊SPA!』の記事を見つけました。