金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

給湯器の水が止まらない

2022年3月6日

給湯器の水が止まるまでにの時間が時々長くなるようになりました。リンナイのRUS-V51VTという機種です。製造日を見ると10年たっているようです。

水は止まらないけど火は消えるようです。
しばらく待つと水は止まるのですが、かなり長い時間止まらない事もあるようです。いつからかと聞くと2か月以上前からだと言う。

本当はガス製品を自分で修理するのはダメらしいけど、水周りだけだとなんとかなるかもと思い、ネットで調べると、あっけなく治る場合もある事が判明しました。

https://ameblo.jp/komatsubakery/entry-12031975879.html

ガス栓と、給水栓を閉めます。
本体の底にカバーを止めるネジがあるので、外します。水回りなので錆びている場合が多いようで、なかなか緩ませる事が出来ません。ここで無理をするとネジの頭をつぶしてしまいます。
持っているドライバーの中でも最も高級なドライバーで慎重に外しました。

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カバーの上の方で引っ掛けている箇所があるので、カバーを少し持ち上げながら引っ張り出します。

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右下の方に、水を止めたり出したりする部品があるので、その部分やメカ的に動作させる部分の汚れを取ったりCRC5-56スプレーをかけたりして、動きをスムーズになるようにします。
給水栓の役割をしている部品の軸は、手で動かして念入りに綺麗にします。
この部品は、水栓ダイヤフラムというものらしいですが、それでも改善しない場合は、中のゴムの膜を交換しないといけません。
ちょっと面倒なので、買い替えした方が良いのかもしれません。
https://ameblo.jp/taka-r34-23/entry-12682969453.html
ちなみに、使っている給湯器RUS-V51VTでは ダイヤフラム 水栓ダイヤフラムセット (310-040-000 310-047-000)が880円で入手できるようです。
https://paypaymall.yahoo.co.jp/store/kn-shop/item/sp10001000/

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カバーを閉じる前に、給水栓をだけを開いて、動作確認をします。
あとは、カバーの上の方の引っ掛ける箇所を引っ掛けて、最後に底の部分をネジ穴に合わせ、ネジをしめます。
最後にガス栓を開いて、動作チェックをしました。
とりあえずは、正常に動作しましたが、毎回の現象ではないので、様子見です。
これで治れば良いなあ。

2022年4月2日

また、水が止まるまでに時間がかかる現象が現れたので、ダイヤフラム 、水栓ダイヤフラムセット 880円(310-040-000 310-047-000)を注文しました。

2022年4月7日

部品が届いたので、さっそく部品の交換をしました。

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給水の栓を閉めて、ガス栓を閉じて、カバーを外すのは前回と同じです。
作業をしやすくするために、スイッチを固定したあるネジ2個を外して視野を確保します。

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スイッチに隠れていたネジ2個を外します。

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水栓ダイヤフラムの部品を固定している5個(画像では1個は隠れていて写っていません)のネジを外します。

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水栓ダイヤフラムを使っている部分が見えます。

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水栓ダイヤフラムの部分を引き抜きます。

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水栓ダイヤフラム310-047-000を交換します。

ダイヤフラム310-040-000の交換は、かなりのスキルが必要のようなので断念しました。

あとは、元に戻すだけです。
水栓ダイヤフラムの部品が落下したり、ネジ穴を合わすのが難しかったり、苦労させられましたが、根気よく頑張って、元に戻せました。

これで治ると良いなあ。

2022年4月29日

また、水が止まるまでに時間がかかる現象が現れました。

家族がガス屋さんに診てもらったのですが、この程度なら修理しないで使い続けた方が良いと言われました。
修理すると1万円以上かかるし、10年以上たっている給湯器に、それだけの修理をするのはもったいないという事です。修理部品もあるかわからないと言われました。

新しいのに入れ替えると工事費込みで4万円程度だという事でした。

ダメ元で、再び関係部位にC5-56スプレーで給油することにしました。
カバーを開けた時点で、ダイヤフラムの動きがスムーズになったので、カバーの歪みが悪い影響を与えているのかもしれません。
とりあえず、C5-56スプレーの給油だけでカバーを取り付けました。


ヴィラ千里浜ガーデンが30万円で出品

2019年6月7日

ジモティにマンション ヴィラ千里浜ガーデンが30万円で出品されていました。
老後に住み予定で購入したけど、2年後に解体するという話が出たので引っ越しして売りに出したという事です。
解体予定は2年後なので2年間は住めるという事ですが、解体反対意見が多く、解体の話は進んでいないということです。
解体になった場合は、解体費用が60万円程かかるそうです。

2DK、8畳1室、6畳2室、キッチン・トイレ付で、駐車場が無料で、共益費・修繕費13400円/月だそうです。
お風呂はなさそうですが300m離れて銭湯があります。

ネットで調べると築1977年7月で13階地下1階建で総戸数164戸になっています。

事務手数料は出品者が負担だそうです。

最初、個人売りで考えていたそうですが、問い合わせが多かったので不動産屋を間に入れることにしたそうです。
仲介手数料は出品者が負担するそうです。30万円だと不動産屋の仲介料は最大30000円。引き受けてもらえるんだろうか?

今年の固定資産税は支払い済みとの事です。

なんかマンションの将来の末路が見えますね。取り壊しは4/5の賛成がないとできないので、反対意見が多いと絶対に実現しません。
場所が良ければ、建替えという選択もあるかもしれないけど、あの場所では大金を負担して建て替えは難しいと思います。

でも築42年で、なんで解体なんでしょうね?

千里浜カントリークラブの一角みたいな場所だけど、今更ゴルフ場の整備は考えにくいし・・・・

2019年6月30日

25万円に値下げしていました。

2022年2月13日

あれから2年たったのに解体されていないし、どうなったのかなあと不思議に思っていたのですが、『週刊SPA!』の記事を見つけました。


額新保1丁目の465万円の物件

2021年12月25日

額新保1丁目の465万円の物件が掲載されていました。
土地面積71.87㎡、建物面積70.06㎡、築年月1984年7月(築37年6ヶ月)です。
北陸鉄道石川線 額住宅前 徒歩3分 です。線路から近いので電車の音はすると思います。
始発便が朝6:15、最終便は22:14です。1時間に1~2便程度です。
バス停も額住宅駅にあり金沢駅行きは1時間に1便程度です。
徒歩14分の大額2丁目バス停からは金石(片町)行きがあり1時間に1~2便程度あります。
屋根付き駐車場があって、間取り図を見ると狭いけど、それほど気になる欠点はないように思います。
内装は、かなり傷んでいるので、リフォームは必要だと思います。
道路は私道ですが、接道などの問題点も無さそうです。都市ガスが通っています。
建ぺい率60%、容積率 200%です。
県営住宅と、ほぼ隣接しているのは、ちょっと気になります。
雪は多い地域だと思います。
コンビニやドラッグストアが近くにあります。
更地渡しの場合は587万円だそうです。
GooglMapでは画像が無いので地図が正確かは不明です。
路線価は42Eなので、302万円程度の土地です。
更地では完全に割高ですが、築37年6ヶ月の家付きなら、悪くはないと思われます。

ラビーネットと不動産ジャパン、アットホームに掲載されていました。専任媒介です。

2022年1月4日

物件を見てきました。
基礎に少しひびがあり、屋根の軒下に傷みが見られましたが、外壁は綺麗で、エアコンの室外機も綺麗でした。
行き止まりの道路の、ちょっと奥まったところに位置しますが、一応角地になります。
最近、株が不調なので購入できませんが、悪くない物件だと思います。

2022年1月7日

売れたようです。


ガスコンロの裏のタイルが浮いてきた

ガスコンロの裏のタイルが浮いてきたと言うので見てみたら、ちょっとやそっとの浮き具合で無かったので、びっくりしました。

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まずは、隙間にマイナスドライバーを入れて、タイルを外しました。ちょっと割れた箇所もあったけど、接着剤でくっつければ平気です。
タイルを剥がした跡は、接着剤みたいなものがこびりついていたり、油がこびりついていたり、かなり汚れていました。以前に修復した事があるのかもしれません。

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スクレーパーで剥がしてみました。

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とても剥がれそうもない部分がほとんどだったので、電動グラインダーで削って、その後に残った部分を電動サンダーで削って、最後にスクレーパーで汚れを落としました。

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剥がしたタイルに目地が残っている箇所もあったので、ペンチで折る感じで除去しました。

剥がしたタイルにも、接着剤みたいなものや油がこびりついている部分があったので、洗剤をぬるま湯に入れて漬けておきました。
しばらくして、目地用のスクレーパーで汚れを落としました。普通のスクレーパーでも良いと思いますが、刃の厚さが厚くて先端が薄くなっているものが良いと思います。

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新しいタイルを使った方が楽なんでしょうが、同じ種類のタイルが入手できないだけではなく、タイルを切ったり、側面が丸まっているタイルもあるので、手間がかかっても従来のタイルを綺麗にして再利用する事にしました。

割れたタイルは先に接着剤(KONISHI ウルトラ多用途SUプレミアム)で接着しました。

タイルはセメダインのコンクリメントで壁に接着しました。セメダインのコンクリメントは量が多くて安いのです。室内で、水がかからないので、それほど強力な接着剤でなくても大丈夫だと思います。
コンクリメントをたっぷりとつけて接着しました。

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問題なく、綺麗に接着できました。

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タイルが浮いた原因は、タイルの上に置いた食用油が漏れたのと、目地がコンロぼ熱で膨張したのが原因と考えられるので、目地は付けない事にしました。油がこぼれてこないように食用油の下にアルミ箔を敷くことにしました。


火災保険を使った

2021年12月18日

先日、ボヤを出しました。
台所で火を使っている時に、コンロの近くでスプレー缶の穴あけをして、引火したのです。
結果的にボヤで済みましたが、引火の瞬間は、そこらじゅうに炎が広がって、凄い状態になったそうです。
俊は別の部屋にいたのですが、妙に騒々しいので見に行ったら、火災報知機は警告メッセージが鳴りっぱなしだし、煙が充満して酷い事になっていました。
火はほとんど消えていたのですが、まだ小さい火が残っていました。でも、すぐに消火しました。
家人が、座布団を水につけて消火したとの事です。

息子が119番に通報したというので、119番に断りの電話をしたのですが、すでに出動したとの事でした。
それからは消防士さんとか警察の人とか大勢の人が入ってきて、大騒動です。
最初の消防士の人は、入ってもいいですかと了解をとっていたのですが、その後は、当然のように家に入ってきます。翌日、新聞にのったので、新聞社の人もいたのかもしれません。
消防士や警察の人が入ってくるのは、仕方ないとしても、新聞社の人が、建物の中に了解なく入ってきていたとしたら、ちょっと違うんじゃないかと思いました。家人の了解をとってないなら建造物侵入の罪になるのではないかと思います。
いろんな人に、同じことを何度も説明し、火事以外の建物の名前とか、所有者の名前とか、保険の加入の有無など聞かれ、建物の設計図の提出を求められたりしました。
消防士の人から、臭いが残るので窓を全開にしておいたほうが良いとか、座布団は水に漬けておかないと再び燃え上がるとかのアドバイスがありました。
消防士の人に、消火器が近くあったのに使う事に気が回らなかったというと、消火器を使ってたら粉が散乱して大変だったので、使わなくて良かったかもと言われました。
ちなみに俊は、甲種防火管理者の資格を持っています(苦笑!)
消防士の人から10日ほどたってから罹災証明書が発行されるので連絡すると言われました。
これからも何度か確認の電話が入りますと言われました。

消防士の人から保険の話があってから初めて火災保険に入っていた事に気づいて、現場の写真を撮って、燃えた物も捨てないでとっておくように家人に指示しました。
保険会社の種類を見て火災だけでなく風災にも対応している事に気づいて、数週間前に暴風雨の時に換気扇のフードが落下した件や、外壁が剥がれた事も、保険の対象になるのではないかと思いました。
翌日に保険代理店をやっている個人的知人に問い合わせしました。
火災については建物だけが対象の保険なので、籠とかボールについては補償されないという事でした。
換気扇のフードが落下した件や、外壁が剥がれた事については自然落下でなく、風の影響であれば、補償の対象になる可能性もあるので、写真を撮っておくように言われました。
保険会社には知人から連絡してくれるという事でした。
修理の見積書が必要という事だったので、数週間前にフローリングの工事をしてもらった建築会社に見積書を頼みました。念のため、火災の分と換気扇のフードの分と外壁の分とに分けて3枚にして見積書を頼みました。

数日後に、保険代理店をやっている個人的知人に都合がついたので、現場を見てもらい、書類の書き方や、どういう画像が必要か、現状は保険の補償対象になるかの相談にのってもらいました。
火災保険は、審査が甘いので、補償される可能性が高いという事でした。

建築会社からの見積書が届いたので、画像を編集して、書類も記載しました。
書類は火災の分と風災の分は別途に必要です。日が違うので当然です。

申請書には、申請書が保険会社に届いてから30日以内に支払いを行うとの記載がありました。

2021年12月20

申請書をポストに投函しました。

2021年12月22

損保会社から、1週間ぐらいで全額支払い手続きをすると連絡がありました。
建築会社からは、損保会社の手続きは急いだわけにはいかないと聞いていたので、びっくりしました。

2021年12月24

今日、入金されていました。


白峰の110万円の物件

白峰桑島の110万円の物件が掲載されていました。
土地面積434.23㎡、建物面積219.08㎡、築年月1977年12月で、国道から20mほど入ったところで8mと6mの道路に面した角地です。非線引区域なので再建築の制限はそれほど無いと思われます。
バス停から徒歩1分ですが、金沢駅行きは1日に1本、鶴来駅行きは1日に3本なので無いようなものです。
間取図は無いので、住みやすさは不明ですが、画像を見る限りしっかりとした、それほど傷みが無い建物のような感じです。
駐車場3台分あります。
ハートマークサイト、不動産ジャパンに掲載されていました。

白峰だと、道路に近くても、これくらいの価格で無いと売れないんですね


堀川町の350万円の物件

堀川町の350万円の物件が掲載されていました。
土地面積42.97㎡、建物面積51.56㎡、築年月1920年8月(築101年5ヶ月)です。
金沢駅から徒歩12分ですが、道路は一方通行で、川のすぐ近くです。
道路幅は4.3mですが位置指定無になっています
間取図は掲載されていますが、はっきり分からなくて、トイレはあるようですが、風呂は無さそうです。
駐車場もありません。両側が燐家とくっついているので、解体も大変そうです。
築100年以上なので、内装・外装とも相当な古さを感じます。
作業場に使っていたのか、居住できる部屋は1つしか無さそうです。
路線価は80Dなので350万円程度の土地です。

ラビーネット、不動産ジャパン、アットホームに掲載されていました。


パソコンデスクの棚板で台車を製作

パソコンデスクを使わなくなったのですが、捨てるのはもったいないので棚板を有効利用する事にしました。

3段引き出しケースを使っているのですが、狭い部屋でケースの後ろに衣装ケースを置いてあるため、移動しないといけない事が多いのです。

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3段引き出しケースにはキャスターが付いているのですが、キャスターが小さくて、絨毯カーペットの上だと動き辛いんです。

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それで、3段引き出しケースの下に置く台車を製作する事にしました。
100円ショップのダイソーで板に取り付ける40mmnキャスター2個入り110円を2つ購入してきました。
パソコンデスクの棚板が、3段引き出しケースより少しだけ大きかったので、台車には、ちょうど良いので、40mmの万能キャスターを4個取り付けました。
電動のインバクトドライバ(18V)を使えば16カ所のねじ止めが5分ほどでできました。

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実際に元々付いていたキャスターを外した3段引き出しケースを、台車に乗せて絨毯カーペットの上を移動させてみましたが、台車はスムーズに移動できるのですが、3段引き出しケースが滑って台車から落ちそうになりました。
3段引き出しケースのストッパーに使えるものが無いかなと、100円ショップのダイソーを見て周ると、ちょうど良いものがありました。
粘着式 タイル用 ワイヤーネット固定フック (4個入り)110円のカバーを外すと、ちょうど良さそうな感じです。
3段引き出しケースの底面の内側の部分に合わせて、台車に4個貼り付けました。

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とてもうまい具合にいきました。かかった費用は330円でした。

他の収納庫にもキャスター付き台車を製作して快適に使っています。


バーナーを使ったはんだ付けをやってみた

2021年11月19日

ちょっと大きな鉄板の溶接が必要になり、バーナーを使ったはんだ付けをやってみました。
半田ごてを使ったはんだ付けは慣れたものですが、大きな鉄板の溶接は半田ごてでは無理なんです。
新富士バーナー パワートーチ ガスバーナー RZ-811BK 1680円
新富士バーナー 業務用パワーガスPRO RZ-860(内容量:220g) 411円
をAmazonで購入しました。
白光FS401-01 [ハッコーヘクスゾール 棒はんだ 特1号 100g]   617円
をヨドバシ.COMで購入しました。

溶接面をやすりで削って金属面を露出させます。
元々持っていたステンレス用フラックスをかけて、棒はんだを添えてバーナーで炙りました。
溶けたはんだが玉になって流れてしまい、溶接に失敗しました。

2021年11月22日

ステンレス用フラックスが悪いのかなあと思って、
白光はんだ付け用ペースト FS120-01 20g 398円
をホームセンターで購入して使ってみました。
やっぱり、溶けたはんだが玉になって流れてしまい、溶接に失敗しました。
ネットで調べると、はんだ付けできる金属:ブリキ、トタン、真鍮、銅、鉛、ニッケルで、はんだ付けできない金属:基板、アルミ、チタン、ステンレス、クロム、鉄、真鍮鋳物、砲金ということでした。
外から見える商品の説明では鉄に使えないとは書かれていませんでした。

日本スペリア社NS-23 [半田用フラックス20CC] 418円をヨドバシ.COMで購入しました。

ネットでバーナーを使ったはんだ付けに関する情報を調べましたが、ほとんど情報がありません。
その中でも関係あるかなと思ったのは、バナーではんだを炙るのではなくて、接着面を10秒以上炙ってからはんだを近づけるという事と、はんだの量は多すぎないようにということです。
はんだ付けと言うのは、はんだを溶かすのではなく、はんだ付けしたいものがはんだの溶ける温度になるまで加熱することが肝ということです。今まで数知れずはんだ付けをしていますが、知りませんでした。
はんだを炙って、しかもはんだの量が多いと、ダマになりやすいという事です。

2021年11月25日

日本スペリア社NS-23 [半田用フラックス20CC]が届いたので、接着面を10秒以上炙ってからはんだを近づけるという事と、はんだの量は多すぎないようにということを注意しながら溶接を試みました。

やっぱりダメだったので、溶接の業者に持ち込みました。
なんと、金属の板の素材がアルミでした。
アルミだと半田付けできなくて当たり前です。
その業者では、アルミの溶接が出来ないという事なので、他の業者を探さないといけません。

2021年11月26日

せっかくなので、鉄の板の溶接を試してみました。
サンダーで接着面を磨いて、日本スペリア社NS-23 [半田用フラックス20CC]を垂らしてから、接着面を10秒以上炙ってからはんだを近づけるという事と、はんだの量は多すぎないようにということを注意しながら溶接を試みました。

結果的に溶接できませんでした。

接着面を10秒以上炙ってから、日本スペリア社NS-23 [半田用フラックス20CC]を垂らして、100Wの半田ごてを使って、ヤニ入りの半田で接着すると、なんとか接着できました。ただ、だましだましといった感じで、完璧に溶接できたという感じではありません。

もうちょっと、完全に溶接できると良いんですけど。

2021年12月22日

アルミ板の溶接を業者にやってもらいました。
驚くほど安くて、今までの苦労はなんだったのかと思いました。


黒田一丁目の競売物件

2021年11月8日

久しぶりに競売物件を見たら、黒田一丁目の土地面積59.56m2 (18.0坪)、床面積60.90m2 (18.4坪)、築年月1976年・築45年の物件が出ていました。
売却基準価額3,660,000円、買受可能価額2,928,000円、買受申出保証額732,000円です。
路線価は37Eなので220万円程度の土地です。

建物はちょっと狭いですが、駐車場もあります。
間取り図を見る限り、目立った不具合はなく普通に住みやすそうです。
部屋は洋室が3部屋だけです。
ガスはプロパンです。
室内の画像を見ると、ごみに埋まっていて酷い状況です。住人は、時々住んでいる事もあるようですが、裁判所の人も話が出来ない状況のようで、引き渡しに苦労しそうな感じです。
地域的には風紀の面で心配な地域で、伏見川から100mちょっとで川の合流点からも近いので洪水のリスクはあります。
2階の一部は未登記ですが、建蔽率・容積率の違反は無いようです。
バス停は黒田(600m徒歩7分 金沢駅へ1日10本)、間明2丁目(550m徒歩7分 金沢駅へ1時間に1本程度 12:32から4時間半無い)、高畠(850m徒歩10分 金沢駅へ1時間に2本程度)で、JR西金沢駅まで1.2km徒歩15分です。
入札期間2021年11月24日(水)〜12月1日(水)、開札日2021年12月8日(水)です。
令和03年(ケ)第46号です。

強制執行の費用は総額60~80万円程度のようです。

2021年11月15日

物件を見てきました。
外から見た感じでは、建物は、それほど傷んで無いように見えました。
でも、やっぱり狭いです。駐車は軽自動車1台がやっとという感じです。軽自動車1台でも道路にはみ出そうな感じです。

2021年12月8日

入札結果は6,030,010円でした。4件の入札があって、法人の落札でした。
最近の競売って高いなあって感じます。