金沢で空き家を買う

「空き家管理マニュアル　大阪府不動産コンサルティング協会」を読みました。

空き家管理の業務についてのマニュアルにふさわしく作業の方法とか、書類の見本とかも掲載されていて参考になります。

不動産は、中古一戸建てが絶対にお得です　高橋隆明著　を読みました。

中古一戸建てを購入して、その後賃貸として利用し、最後に自分の住まいにするのが最もお得だというのが筆者の主張ですが、納得できます。
ただ全編に渡って、自分の会社の宣伝って感じがするのが大きな難点です。

木造の一戸建ての耐用年数は３０～４０年で、修繕すればもっと長く使える。
自分で住む気になる物件を購入するのが良い。
中古一戸建ては、空き室率がゼロか１００％で、追い出しが簡単で、居住してれば１００％の家賃が入るので中途半端な状態で放置する必要がない。

建物表示登記（土地家屋調査士）　１棟１階につき　１８６００円　　１階増すたびに４２００円
測量報酬　２４０００円
所有権保存登記（司法書士）　課税標準額１０００万円　　１１１００円～２１８００円
所有権移転登記（司法書士）　課税標準額５００万円以下　　１８５００円～２１８００円
抵当権設定登記（司法書士）　債権額５００万円以下　　　　１６６００円～１９７００円
不動産鑑定評価（不動産鑑定士）　３０万円以上

減価償却費　　木造モルタル住宅　　２０年　０.０５０

定期借家権は追い出しに有利　　平成１２年に新設
普通借家契約を定期借家権には変更できない

管理料は家賃の数パーセント

内装費用
キッチン（７０～３００万円、バス７０～２００万円、トイレ１０～５０万円、洗面１０～３０万円、床６０㎡で５０～１００万円、内装６畳で２０～３０万円、外壁２００㎡で７０～１００万円、屋根１００㎡５０～１００万円）
取壊し費用は木造一戸建てで１００万円～２００万円

はじめての不動産投資１年生　岡本公男著　を読みました。

不動産投資を始める人のための参考書という位置づけですが、不動産業を始める人にも参考になります。
初歩的な事しか書かれていないのですが、宅建の受験勉強だけでは判らない実務的な基本も理解できて参考になります。
２０１７年に発行なので、現時点の実情に即した内容なので参考になります。

都会では相続税評価額が時価よりかなり低いので、相続には有利。
銀行融資の積算価格は、実勢価格より低いので、融資を受けられる金額の割合が低い。
つまり地方の物件の方が融資のみでの取得をしやすい。

最初は小規模の投資から初めて、実績を積むと高額の融資も可能になる。

新築投資用区分マンションは最もリスクが大きい。

今後は、今まで以上に立地が重要になる。

現在は２ＬＤＫ、３ＬＤＫが人気。

築古ボロ物件は、滞納の可能性が大きい。連帯保証人が重要。

軟弱地盤の地域は地震の被害が大きい。特に木造建築は影響が大きい。

不動産投資の無料セミナーは厳禁
電話セールスに優良物件は無い

中古区分マンションを購入する際には「重要事項調査報告書」で修繕履歴、修繕積立金、前オーナーの未納・滞納金の有無を確認。

最近は、投資に適した中古一棟物が少なくなった。

銀行が設定する経済耐用年数は法定耐用年数より２～７年程度短い。

リフォーム資金はリフォームローン（オリコ・イオンプロダクトファイナンス」の利用も可。クレジット会社と提携しているリフォーム業者しか利用できない。

投資用不動産のポータルサイト（健美家・楽待・ＨＯＭＥ'Ｓ）

不動産売買契約の場合は、重要事項説明書・売買契約書は最低限、前日までにＦＡＸかメールで送って貰う事。

売主が不動産屋でない場合、古い木造の建物は、売り出し時から瑕疵担保責任を負わない（瑕疵担保責任免責）という契約も可能

融資特約は融資申込先の金融機関名・支店名を明記（いざという時のために３社くらい入れるのも可）しておくのが良い（明記しないと、希望する金融機関の融資がダメだった場合に、融資条件の悪い金融機関の利用を押し付けられる）

火災保険は、銀行系損保代理店は避けた方が良い

管理会社を使う場合は、「管理契約の解除条件」も明記して契約すること。「解除通知後３カ月経過して解除できる」という文言うぃ入れる

効果的な空室対策（テーブルや人工植物・その他小物などの内見セット、照明の工夫）

個人の所得税・住民税　　330万～695万円　30.42％　　900万～1800万　43.693％　　1800万以上　50.84％
法人の法人税・住民税・事業税　　400万円以下　　22.86％　　　800万円超　　38.37％

法人は退職金も経費（退職金の所得税は優遇が大きい）
法人の場合は生命保険の控除も全額経費

不動産投資　素人は今は手を出すな　桜木道順著　を読みました。

長年、不動産業に携わりながら、不動産投資を行ってきた筆者が、バブル崩壊・サブプライムローンを乗り越えてきた経験を書いた本です。

不動産事業にはキャッシュフローが重要。長い返済期間の資金調達が重要。築古物件や再建築できない物件の銀行からの返済期間は短い。

床下の調査は欠かせない。

２０１６年現在の市場には、素人が借金して購入しても「ババを引き、後悔するような物件」しか出回っていない。

大半の収益不動産は、この先５年前後（２０２１年前後）で必ず暴落する。

「今の東京一極だけの好景気の演出は、オリンピックの手前で破綻する」

不動産価格の変動は、過去を溯っても「東京から始まり、地方へ波及する」

投資不動産のウェブサイトをチェックすると世の中の情勢によって、供給する物件の微妙な変化を見る事ができる

これからは立地が最重要

銀行は土壇場で態度を変更するので、一般投資家は不動産購入では融資条件付契約にするのは必須

金融機関の人間が来ると必ず「抱き合わせ融資」の話をして、融資をしたければ任意整理の案件など「いい物件」を紹介てもらうようにする

ファミリー物件は空き室を埋めるのに時間がかかることが多いが、いったん入居すると平均６年位は入居する。

需給と供給のバランスが崩れると、たとえ駅近の物件でも、入居者の獲得に苦労する時代がすでに来ている

土地については地中埋設物に対しての特約を付けるのが無難

一人暮らし用でも居住面積は３０平方メートル近くは欲しい

（表面利回り－借入金利　％）×借入年数　が２００以上が望ましい。

常識破りの「空き家不動産」投資術　村上祐章著　を読みました。

こちらは空き家を借りて（通常は３年契約）、自費でリフォームして、借りた価格に少し上乗せして（それでも周辺の半額程度の家賃など格安で）貸すというビジネスモデルです。
基本的には入居者が現れてから持ち主に賃貸料を支払うという事です。
本人は宅建業違反にならないと書いていますが、微妙なところで、厳密には違反だと思われます。

リフォームは掃除が中心で、掃除しても綺麗にならないところは隠す・塗る。最高額１０万程度でおさめる。
ボランティアを募って作業を任せる方法もあり（地域紙や町の広報誌で募集）
それ以上のリフォームは入居者の費用で入居者の希望通りで行う。
ＤＩＹの好きな入居者が集まりやすく、リフォームの工具は無償で貸す。

管理も自分でしているようです。

入居者募集は不動産屋を使わないで、近辺へのポスティング（写真や特徴をふんだんに入れる）やネット（ジモシティなど）や貼り紙を使って行うという事です。

敷金礼金は１か月でずつで礼金は、自分が受け取るとの事です。入居者との契約は定期借家契約書にして、大家との契約期間が終了する前までにします。

物件の鍵は物件のどこかに置いておき、場所を教えて内覧してもらう。
ペット可、無職、生活保護者・外国人も受け入れる

初期投資が少なく収入が入ってくる魅力的なビジネスモデルなのですが、持ち主に修繕費などの負担を求めないということなので、トイレや風呂などの水回りやエアコンなどが壊れた場合やや雨漏りの修理費の負担も自分が行うという事だと思うけど、その場合の修繕費は高額になるのをどうしているかは不明です。

人生マル得不動産経営のススメ　内海芳美・加藤千春・石井由花著　を読みました。

夫婦で不動産投資に関わる秘訣という意味で有意義な本だと思いました。
こちらも「金持ち父さん貧乏父さん」の話題がよく出てきます。影響力の大きさに驚きます。

とにかく立地は最重要（人気の地域ということも重要）
賃料相場と地域の空き室率もチェック

駐車場の有無は重要

物件取得とリフォームは女性目線が重要

浴室乾燥機は便利（高齢者のヒートショック防止、衣類の乾燥）

賃貸は２ＤＫ以上が望ましい

男性は、女性がグチャグチャ文句を言うと、すぐに「だったらこうすればいい」「それはこうだから」などと理屈で解決しようとするものです。「そうだね」「心配させて悪かったね」という同意や共感のフレーズを待っています。

個人名義で購入の場合は、団体信用生命保険がつくが、法人名義の場合はそのままローンの返済は続く。

窓の防犯センサーは費用対効果が良い

若い人はタンス使わなくて、クローゼットとプラスティックの収納ケース（ウォークインクローゼット）

屋根の小窓は縦型のリーハー式は雨漏りしにくい

キッチンはクリナップのコルティーシリーズ、お風呂はブリジストンが安い　各１０万円以下で可

防音効果は重要

リフォーム工事にいくらかかるか把握する事が重要。専門家の力を借りる。
屋根や壁が相当傷んでいる場合はＮＧ
投資目的に建てられたものは、節約して建てられているので要注意
設備は２０年が限度（配管から取り換えた方が無難）　キッチン・洗面台・トイレ・風呂
収納は多めに
人の集まるＬＤＫに予算の集中

再建築不可物件は融資が受けにくい
住宅ローンを使う場合はリフォーム代も含める

問題物件なのに次々満室に変える、やりくり大家さん　　牧和彦著　を読みました。

大家さんを始めたきっかけが「金持ち父さん貧乏父さん」だったというのは笑いましたし納得もしました。

上手くいっている人や成功している人のアドバイスを聞く（信じる）。やったこともないのにあれこれ言う人に囲まれていたら運は逃げて行く。
約束は守る（特に時間）。

想定する（満室にする自信があれば満室の）月々の総家賃から返済を引いて半分以上キャッシュフローを生まないものは買わない
固定資産税がキャッシュフローの２.５カ月以上は買わない
取得税が月々のキャッシュフローの６か月以上なら買わない
ハウスメーカーの新築物件の内見は流行りのデザインを知ることで参考になる
物件は女性目線で判断するのが良い

選ばれる不動産屋さん　選ばれない不動産屋　　行動する大家さんの会編　を読みました。

大家さんにとって良い不動産屋という意味でも参考になりますが、空き室を避けるために大家さんがする事という面でも、とても参考になる良書です。

大家業も昔ほど楽では無くて工夫が必要という事と、ひどい不動産屋も多いんだなあと思いました。

入居者さんの事を一番に考える不動産屋が大家さんにとっても良い不動産屋

トラブルが起こった時の作業手順書（マニュアル）を作っておく　修理業者の連絡先とか

エアコンは備品でなく大家からのプレゼント扱いにし長期保証に入っていて故障時は入居者からサポートセンターに連絡してもらう方法もあり

大家さんとって重要なのは不動産屋や入居者とのコミュニケーション

内見時のドレスアップ、ウェルカムバスケットが入居者に決めてもらうのに効果的　　実費は大家さんに負担してもらう

賃貸経営は快適な住空間を提供するビジネス（植栽の飾りつけ、プランターに季節の花、清掃）

インターネット広告は写真・コピーライティングのテクニックが重要

入居者や内見者の感想を聞き参考にする

女性に嫌われる部屋は決まらない

ＤＩＹ可能物件・ペット可物件・バイクガレージ付き物件・家具家電付き物件など特徴のある物件もメリット

根拠のある提案をする不動産屋は大家さんに歓迎される

滞納分の家賃は入金が無くても税金的には収入として扱われる・元金の返済は経費にならない・所得税や住民税は経費にならない
元本返済額が減価償却費より大きくなると、税金が増えて苦しくなる

大家さんが経済的に苦しい時に考える対策の順番 1.空室を埋めるにはどうするか 2.経費税金などの支出を減らすにはどうするか 3.将来性を検討 4.売却

山田 徹也氏の : 東洋経済の｢賃貸住宅市場が危ない｣､日銀が異例の警鐘　金融緩和による住宅過剰､物価を下押し？
の記事を読みました。

賃貸物件の仲介業者等からは、郊外の築古物件など相対的に魅力の乏しい物件を中心に、空室率の上昇や家賃の下落が見られるとの声が聞かれている」などと、賃貸住宅市場の現状に警鐘を鳴らしている。

2015年1月に施行された改正相続税法により、相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきた。超低金利政策が長期化し、マイナス金利政策の導入でもう一段、金利が低下したこともこれを後押ししている。

不動産評価・情報提供会社「タス」は、首都圏や関西圏の空室率を毎月、集計・公表している。その空室率インデックスで見ると、首都圏では東京都心部はさほどでもないが、埼玉や神奈川、千葉の各県で特に2015年後半以降、空室率が急上昇している。

2033年の空き家数は約2166万戸、空き家率は3割超と、本格的な空き家時代が到来すると見込まれている。

中原 圭介氏 の｢サラリーマン大家｣の時代は間もなく終わる　　これから｢貸家の家賃｣は大きく下落する
という記事を読みました。

貸家の建設は、2015年1月に相続税の増税がなされたことでブームに火が付き始め、2016年に日本銀行のマイナス金利政策によって、借金が以前よりも容易にできるようになったため貸家の建設が大きく伸びている。

人口減少社会に突入した日本では、すでに全国で820万戸の空き家があり、その半数超は貸家となっているのです。これから本格的な人口減少社会が到来し、空き家が増え続けていくのは間違いないというのに、供給過多にある貸家の供給がさらに増え続けるという状況は、遅くとも2026年には、全国的に貸家の賃料が大きく値下がりすることを決定づけてしまっている。

将来の需要と供給のバランスを考えると、アパートやマンションの建設ペースはバブルの状況にあるといえます。今のようなペースで貸家の供給が進むことになれば、空室率が上昇の一途を辿ることになり、家賃が大幅に下がることは避けられない事態になるからです。たとえ相続税の評価額引き下げと歴史的な低金利の双方が魅力的であったとしても、アパート・マンション経営には将来多大なリスクが想定されることを、余った土地を持っている人々は、しっかりと自覚する必要がある。