金沢で空き家を買う

「一生お金に困らない家の買い方　　浦田健著」を読みました。

中古住宅の保険制度「既存住宅売買瑕疵保険」　専門の建築士による検査のうえ瑕疵保険　　期間５年最大１０００万円の保証　　検査料５万円　保証料が１０万円程度
期間１年、保険金額５００万円の少額短期タイプの保険もあり　　検査・保険料で５万店程度
引渡し後リフォーム型既存住宅瑕疵保険もあり（リフォーム後の工事検査料の追加必要）

リフォーム会社にリフォームを依頼した時のリフォーム会社のマージンは３割～４割　業種ごとに分割発注すると３割程度は安上がり

数十万円を超えるリフォームなどの工事は必ず契約書を作成し、打ち合わせの記録は書類に残し当事者のサインをもらう。不備は引渡し前に行う。

節約の一番効果的なのは自動車を持たない。２番目は保険（特に終身保険には入らない）。独身時代は保険は不要。子供が生まれたら「逓減定期保険」がお薦め。
医療保険は不要。

家賃を２割下げる方法　日向咲嗣著を読みました。

土地の価格が長期的に下がり続けているという事は、よく聞く事ですが、その割には家賃って変わっていないですよね。

それでもテナントなどは家賃が下がっていて、６か月無料なんて物件も随分あったりするそうです。
それほど下がっていない状況が続いた住宅の賃貸物件も、リーマンショック・東北地震などがあり、人口の減少も顕著になった今、シングルルームを中心に、賃貸が安くなった物件が増えてきているようです。

でも家賃が安くなっているのは、新たに賃貸する場合に限られていて、従来から住み続けている人は昔のままの家賃というのが多いようです。

大家にとっては、空き室になる事が一番困る事なので、値引き交渉すればむげに断る事もないようです。
ただ根拠無しに値段を下げて欲しいというのは効果が薄いようです。まずは自分が住んでいる部屋と同等な物件の家賃はいくらくらいか調べることが重要です。

家賃の調査は、今ではインターネットの賃貸住宅専門の検索サイトで楽に調べることができます。

場合によっては自分の住んでいる建物の他の部屋の家賃まで引っかかる事もあります。その場合は、その部屋に引っ越すという方法もあります。最近では敷金礼金が無料という物件も増えているので、意外に移転費用がからない場合も多いようです。

検索の場合は、あまり条件を絞らないほうが良い物件を探せるので、最初は地域と広さだけから検索するのが良いようです。最初は検索にひっかかる物件が多くて見るのが大変ですが、次回からは公開してからの日数で検索すると新しい情報だけが得られます。

不動産屋に行って調べるより、ネットで自分の希望する条件に合致した物件を探して案内してもらうほうが、わざと条件に合わない物件に案内されることが無く効率よく物件を選べます。

検索サイトで、同じ値段なのに。飛びぬけて新しかったり格安だったり、広かったりする物件はオトリの可能性もあり、同じ物件が複数のサイトから出ていない場合はオトリの可能性があるそうです。

敷金や管理費・更新料・清掃費など条件が違う物件を比較する場合は４年間借りた場合に支払う総額で比較すると良いです。

契約あっても、不増額の特約が無い場合は中途での値下げ要求の権利は法律（借地借家法第３２条１項）で保証されている。やだし、近隣にある同じような建物の家賃に比較して不相当に高いなどの状況がある場合に限られます。

値引き交渉において交渉決裂になって困るのは空き室になってしまう大家のほうです。
ただ引っ越しには、敷金・礼金・不動産仲介手数料・引越費用がかかるので、このまま住んだほうが良いか引越したほうが良いかは２年間にかかる住居費総額（今まで住んでいた物件の２４か月分の家賃+更新料）で比較すると良いです。

契約更新の案内が来た時に、文書で家賃減額請求の用件を書いた手紙を送るのが、最も有効な値引き交渉のようです。その場合、近隣同種の物件の家賃を根拠に希望額を明記する事が重要のようです。同じ建物内の物件の家賃の値引き交渉の場合は、はっきりとした事例をあげて交渉するのが良いですが、近隣同種の物件のデータで交渉する場合は、言い逃れされる可能性が多いため、はっきりとした事例を出さないのが鉄則だそうです。

交渉に対して、大家側からの返答がなかったり、ゼロ回答の場合は裁判所に家賃減額請求の調停申し込みをする方法があります。申し立て手続きは簡単で費用も安い（数千円）そうです。
調停に持ち込む前に、調停の申し立てをする旨を通告するのが良いです。その時点で解決することも多い。

大家側が裁判所の調停に出てこない場合は、更新の契約書に印を押さないで、家賃だけ払えば自動更新になり、更新料は払わなくても良いです。それ以降は期限の定めの無い契約となるので今後は更新料は払う必要が無くなります。
契約書に印を押さない場合は、出て行かなければいけないと不安を感じるかもしれませんが、そういう事は全くありません。
ただし、期限の定めの無い契約になると、借主が引越する場合には、３か月前からの通知が必要になります。
ちなみに、更新料は大家のためではなく不動産屋の収入という面が大きいようです。
でも、賃貸物件の供給が需要を上回っている現状からすると、将来的には更新料は無くなる運命にあるようです。

結論として、根拠のない家賃の値引き交渉は効果が小さく、長く住み続けて客観的に家賃が高い場合には値引き交渉は有効ですよという事です。

２００６年から２００７年にはミニバブルが起きて、都市部では賃貸住宅の家賃・不動産価格ともに急上昇しましたが２００８年のリーマンショックで吹っ飛びました。
ボロ物件を購入して不動産収入を得るという本は２００８年からのものが多いのはリーマンショックで物件が暴落して安く買えて、金利が安かった事も大きなポイントだったのでしょうね。

中古物件を購入しようとする場合は、売り出してからどれくらいの期間が経過しているかで高いか安いか決まると言っても良く、気になる物件をウォッチリストに登録して経過を見ると、どういう物件がどのような価格が適正であるか、判断する目が養われるようです。

「家賃を２割下げる方法　日向咲嗣著」は読む価値のある本だと思いました。

「不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ　　広瀬智也著」を読みました。

この本は他の一連の大家さん物とはポイントが違っていて、大家ににおける経済学みたいな感じです。
ちょっと難しい部分もありますが、大家さんという経営について知っておいたほうが良い事を幅広く掲載しています。

大家さんというものを、あくまでも経営として見ているので物件の自主管理には否定的です。
著者は、最終的には、手持ちの物件をどう始末するか、キャッシュフローを回して、お金を借りやすくするにはどうすれば良いかと、そいうような事を重要視しています。

他の本でも、よく触れられているのですが、不動産経営はチームが大切なので、良い専門家（仲介業者・管理会社・弁護士・司法書士・税理士・リフォーム会社・建築士・コンサアルタント・銀行員・保険）とのつながりは重要。

正しいキャッシュフロー
課税所得額＝（家賃収入－経費－ローン返済利息－税金（固定資産税）－減価償却費）
年間に残るお金＝課税所得額－税金－返済元金＋減価償却費　　・・・・最大にする事が重要

投資効率（ROI)　　投下資本利益率・・・最初に投入した自己資本を１年でどれだけ取り戻せるか？
年間キャッシュフロー÷自己資金×１００

物件を売却して残る資金の計算例
手元に残るお金＝売却価格－ローン残高－諸費用－税金
手元に残るお金－最初の自己資金＝実際の売却益

銀行の木造建築に対する評価は低く、ＲＣに対しては高く評価

コンテナ（貸倉庫）は土地の固定資産税は更地と同じで高い

空いている土地を活用する場合、一番よくないのはハウスメーカーや銀行などの営業マンの言いなりになること。
サブリースは途中で家賃保証金額を下げられる可能性が高い

クレーム対応など、お金を出すことが必要なときには、惜しまず迷わず、パッと払ってしまったほうがいい

仲介に弱い不動産会社に頼む時には、広くほかの業者にも情報を流してくれるように、しっかりと交渉する事が必要
合鍵を大量に作ってマイソクの見本と一緒に仲介業者に渡していくと他の仲介業者も紹介しやすい

中古の鉄骨造りの物件（特に１９７０年から９０年）はアスベストに要注意

鉄筋はヒビ、シミだけでなく雨の降った翌日の赤さびも要チェック

滞納にたいする対応は１か月以内に必ず処理

原状回復とトラブルをめぐるガイドライン
貸主負担
フローリングの色落ち、家具の設置による床カーペットのへこみ設置跡、壁紙の画鋲・ピンなどの穴、クリーニングで除去できる程度のタバコのヤニ、網入りガラスの亀裂、浴槽風呂釜などの取り換え、トイレや台所の消毒、全体のクリーニング、冷蔵庫後部の黒ずみ、フローリングのワックスがけ、借主設置のエアコンによる壁のビス穴、壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照などの畳やクロスの変色
借主負担
借り主の不注意で雨が吹き込んでのフローリングの色落ち、カーペットに飲み物をこぼした事によるシミ・カビ、壁などのくぎ穴・ネジ穴、クリーニングで除去できないタバコのヤニ、通常を超える台所の油汚れ、清掃を怠った風呂・トイレ・洗面台の水垢カビ等、天井に直接付けた照明器具の跡、引っ越し作業で生じたひっかき傷、飼育ペットによる柱などのキズ、タボコの畳の焼け焦げ

滞納トラブル対処
ハウスコム（入居者が支払い）　　保証人が無い場合

管理手数料　大家がどちらが支払いするかを決める

マンション建築で建築費の消費税を還付するには建築中の工事現場にジュースの自動販売機を置いて消費税の課税事業者（課税事業者選択届出書）になる。但しマンションの建築の年に非課税の売上が大きいと還付される比率は下がります。

相続対策　　アパートやマンションなどの賃貸物件は物納できないので、売却用の物件とか物納できる土地の確保が必要。　大きい土地の場合、相続税として物納できる土地を残して建築する
角地は評価額が高いので、角地と角地でない土地に分割し２棟建てると片方の土地は評価を下げられる

「億万長者より手取り１０００万円が一番幸せ　　吉川英一著」を読みました。

税金や株など投資全般について書かれています。

築１５年程度経過の物件は設備の減価償却も終わり、家賃も大きく下落する時期で、エアコン・給湯器・屋上防水・外壁の目地補修などが必要になることの考慮が必要

給与所得別のアパート経営の収支・税金計算は参考になります。

誰でも金持ちサラリーマンになれるが、絶対になれない人は、本を読んだだけで絶対に行動しない人

全労災の火災保険は安くてお奨め（通常の火災保険の３分の１）

定期清掃はシルバー人材センターを利用が安い

北陸は洗濯物を干すサンルームとバルコニーの両方が人気
内装のダウンライト、シーリングファン、ダクトレール、アクセントクロス

木造の４０年もたったアパートは半分くらい空き室になって、募集しても埋まらなければ、高い立ち退き料を払って、膨大な費用をかけて解体するしかありません。
古いアパートは雨漏りや給排水からの漏水などいろいろなトラブルが発生する。

古い物件が空いた時には、敷金礼金無し（備考デ」クリーニング費用とエアコンクリーニング費用のみ入居時に預かる　家電付希望は+３０００円/月）

「３００万円を２年で３億円にしたサラリーマンの不動産投資　　御井屋蒼大著」を読みました。

読み物としては面白かったのですが、あまり参考になる情報はありませんでした。

２０１３年１２月初版の本ですが、賃貸で利益を上げるのは、２０年も３０年も続けられるものではないかもね
金利上昇リスクは周りの投資家たちも恐怖を感じている

入居者の入る火災保険や地震保険は入居者を守るためのもので、大家の入る火災保険や地震保険は建物や設備を守るためのもの
リフォームは表面の面積が大きいところをするのが効果的

「ゼロからの不動産投資　　赤井誠著」を読みました。

募集広告を自分で作って、仲介業者に直接FAXして借主を探してもらうのは有効（管理業者が積極的でない場合が特に有効）

フルローンの基準　　　　家賃の８０％から金利４％の返済と、管理費１０％を引いて黒字になる事

空き部屋に置く、大家からのメッセージパンフレットは効果がある

会社設立の費用や顧問料は税理士によって倍以上違う

２年毎の更新料を一括か分割で一カ月の家賃か選択できるようにする方法もある

「不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる！　　中村一晴著」を読みました。

元不動産営業員の著者が不動産屋側の事情を書いてます。とても参考になるし一読する価値はあります。

とにかく貸して利益を出す事だけを求めるのではなく、最終的にどうするかの出口まで考えているところが秀逸です。

とにかく多くの売り情報の物件を見て、実際に現地で確認し、見る目を養う事が重要。

売り急ぎの客は不動産屋にとっては儲けるチャンス・・・・売る側からすれば入り急ぎは厳禁

仕入れた不動産にプラスアルファの価値（技術とアイデア）をつけて、相場より高い価値を付加

転売で確実に利益を出すためには３カ月で売却できる物件である事が必要

不動産は買いたい人がいる時に売ってしまうのが得策（最初からいくらなら売っても良いか決めておく）

加工された不動産には手を出すな（リフォームして、かなりの手間代が含まれている）。自分でリフォームしたほうが確実に安く入手できる。
自社物件は加工された物件で２０～３０％割高　仲介手数料がかからなく、実際にかかるリフォーム料が安くつく、すぐ使えるメリットがあっても結果的に高くつく

現状満室のアパートは一時的に満室を装っている（半年タダで貸すなど）物件もある

頼れる専門家（管理会社・建築会社・司法書士）は自分で探すか、複数の業者に聞く

住宅地は３０～５５坪が標準面積。東南角地は人気

隣接地の地主は高く買ってくれる可能性が高い。
中古住宅は土地値+１３００万円以下の建物価が限度

新築のアパート・マンションはリスクが高い　　今やアパート・マンションは供給過剰で競争が激しい　　経営努力が必要
手持ちの土地を担保に中古アパート・マンションを購入した方が有利

デュープレックス（２戸１棟の２世帯住宅）で１戸に住み１戸を貸すのは有効（１戸は２ＬＤＫ～３ＬＤＫ）

地方でのファミリー対象は１世帯２台分の駐車場が必要

自宅を高く売る方法
1.いつでも内覧できる状態をつくる
2.雑草処理・クロスの汚れ・窓ガラスの汚れ・照明器具のホコリ・水回りの汚れやカビなどを綺麗にする
3.外観を綺麗にする（築１５年以上なら外壁塗装・色のセンスが重要）
4.水回りは特にきれいいにする（トイレの黄ばみ・風呂のカビ・キッチンコンロと換気扇の汚れ）
5.部屋を明るくする
6.生活臭を消す
7.畳の部屋を減らす（簡易式のフローリングかカーペットでも可能）
8.風呂の追い炊き・カラーモニターホン
9.雨漏りをなくす
10.家具付きでコーディネート
11.明日から生活できるようにする
１～６は必須　　半年でリフォーム工事費を回収できるのがポイント

物件資料・広告は自分で作る
入居者の選定は最終的には自分で

土日祝日に営業していない不動産業者は避ける

管理契約書の内容で注意する事
・期間契約は自動更新ではなく、何もなければ解約で１年ごとに契約する方式が望ましい
・管理料は入居している賃料を基の％で
・家賃の回収・送金は、早めに　　滞納に対応しやすくする　　最適はカード引き落とし
・契約してよい人の条件を明確に
・敷金は管理会社に預けない
・入居者とオーナーの負担する内容を記載
・リフォームはオーナーが自由に行える
・入居者募集は他の業者もできる契約に（契約書作成費は管理会社に１～２万円支払う）

「不況に強い『不動産経営』５０の戦略　石原博光著」を読みました。

任意売却は購入に時間がかかる（半年かかる事もある）し、メンテナンスを怠っていてリフォーム代が高くつく場合も多い。

基礎部分や外壁にクラック（ひび割れ）が無いか確認。

水道管は３０年も経つと修繕や交換が必要になる。水道管の腐食の点検は止水栓を閉めて、空き室の水道メーターを外し、水道管の中に指を入れる。

不動産屋から外装を塗装しての引渡しを打診されたら、購入後に自分が発注したほうが手抜きなどの心配がなく安心
外装は値段だけで決めないで、信頼できる業者に頼む。

１０年も住んでいると、ほぼフルリフォームが必要になりキッチン交換無しでも９０万円程度はかかる。

和式トイレを洋式トイレにする場合、人気モデルではなく普及品を使えば安上がり

購入時の重要事項説明書は必ず事前に入手してチェック

売買対象になる土地の境界の確認は契約前の早めにしておく

最近はフローリングの床が人気だけど、畳の部屋にカーペットで対応する方法もある。

リフォームを頼む時は、電話帳の個人名で掲載している職人に連絡を取ると割安で工事して貰える可能性が高い。
一度、自分でリフォームすると段取りや相場が理解できる。
継続して仕事を頼める事を強調して仕事を頼むと安く誠実な工事をしてもらえる可能性が高い

管理費の安さだけに引かれて選ぶと、入居者の紹介もしてもらえず、リフォームが割高だったりするので注意が必要。管理会社が工務店の一部門であったりするとそういう例が多い。

管理会社に了解を取った上で、元付の不動産屋は３社程度が良い。
裏ワザとして、管理会社に了解を取った上で客付けの不動産業者に営業に行き、その業者が入居者を決めた場合にも管理会社にも広告費やインセンティブを支払う事を保証すると両者が積極的に入居者を探す。

自作のパンフレット（物件の長所や周辺の施設の紹介）も有効

巻末の「管理会社に聞くことリスト」は参考になります。

「年収３５０万円以下で金持ちサラリーマンになる方法　　斎藤靖之著」を読みました。

不動産投資が中心ですが、ネット収入などその他全般の副業について掲載されています。
この著者も例にもれずロバート・キヨサキの「金持ち父さん　貧乏父さん」に影響受けたって事でした。要は「資産を生み出してくれる資産を持つ」って事です。
マイホームを持つ前に不動産投資をしなさい

サラリーマンは銀行の融資に有利

投資向け物件を扱うサイト
・健美家
・クリスティ
・不動産投資連合隊
・楽待

「絶対に『儲かる大家さんになる』実践バイブル　アパマン長者が集う大家さん学びの会著」を読みました。

貸物件の長所を作ってＰＲ「多くの似たような物件がある中で、選ばれなければいけない」
「掃除と挨拶」が重要
窓用防犯センサーは安上がりで有効・カラーコーディネート

リフォーム費用の比較は、全国規模で多店舗展開しているリフォーム会社に見積をとって、それを基にひな形をつくり、同じ項目、同じ単位で他社からも相見積もりを取る。

いつでも連絡取れるようにしておく　２４時間
修理業者への連絡体制もとっておく　早期対応が重要
築１０～１５年もすれば小さなトラブルが発生するようになる。

入居者には入居のしおり（室内の設備の使い方、ゴミの出し方、管理会社や大家への連絡先
「ご不明なこと、困ったことがあればご遠慮なくご連絡ください」

滞納者への５段階催促法
1.滞納１週間　管理会社から手紙で連絡
2.その後１週間、管理会社から電話で連絡
3.その後１週間、大家から手紙で連絡
4.その後１週間、大家から電話で連絡
5.その後１週間、サービスを止める